美国两党住房法案正式生效，系数十年来最重大立法

在罕见的跨党派合作下，美国数十年来最具里程碑意义的住房法案之一已正式成为法律。

《21世纪住房道路法案》于7月11日午夜正式获得授权。此前数月，参众两院反复磋商，且总统在6月最后一刻拒绝签署。新法旨在扩大住房供应、精简监管、限制大型机构投资者购买独户住宅，并最终降低住房成本。

加州民主党众议员Josh Harder深度参与了该法案的推动工作。他向Multifamily Dive表示，这是自1974年国会批准第8条款住房援助和社区发展整笔拨款以来最重要的住房立法。

“自那时起已过去很久，这项立法是迫切需要的。我认为它将带来巨大的益处。”Harder表示。

尽管此前曾表示支持，总统唐纳德·特朗普却在6月24日突然取消了原定的签署仪式，称在无关的选民身份法《SAVE America Act》通过前，他不会批准该住房法案。由于特朗普既未签署也未否决该法案，根据美国法律，法案在送交总统10天（不含周日）后自动成为法律。

两党此前都急于在中期选举前通过该立法。尽管两院版本存在一些关键差异，众议院于6月23日以358票对32票通过该法案，此前参议院于6月22日以85票对5票批准。

住房行业对该法案也表现出极大热情。6月23日，由227个支持住房的组织组成的联盟致信国会，感谢立法者的工作：“这是支持住房社区所期望并为之奋斗的法案。这是我们能要求的最好的联邦初步行动，以最大限度地增加住房供应。”

国家住房法律项目首席执行官Shamus Roller告诉Multifamily Dive，该法案应有助于建造更多住房，并使住房项目运作更顺畅。然而，Roller表示，在解决可负担性问题上仍需更多努力，特别是针对最需要帮助的人群。

“这项法案并非灵丹妙药，对吧？它不会从根本上改变全国大多数人所看到的住房市场状况。”Roller说，“结构性挑战依然存在，并未真正被该法案解决。”

尽管如此，使命驱动型房地产公司Vessel Technologies董事会主席、两党政策中心董事会成员Hugh Frater认为，该法律是朝着正确方向迈出的重要一步。

“（法案中）有一个明确的主题，即认识到我们一直没有生产足够的住房，而且我们可以并且应该采取一些措施来改变这种状况。”Frater说，“许多住房挑战需要在州和地方层面解决，而不是在联邦层面，但我认为这是对联邦政府实际可以采取的一些措施以促成更多住房建设的极佳认可。”

两党合作的成果

两党政策中心Terwilliger住房政策中心执行副总裁Dennis Shea表示，这项立法展示了国会合作时的可能性。该组织一直在倡导法案中反映的许多关键措施。

“这项法案成为法律是一个真正的里程碑——我不是轻率地使用这个词。让国会在住房供应和可负担性问题上采取行动，已经期待已久。”Shea在一份声明中表示，“但此刻既需要庆祝，也需要紧迫感。实施的艰巨工作现在才开始，仍有许多问题需要解决。”

Harder表示，一代年轻人因为负担不起自己的住房而住在父母的沙发上。这项住房法案可能是本届国会通过的唯一重大新法案，这一事实表明这是美国民众所要求的。

“这是一个国会以极度两极化且低效著称的时代，因此能完成这样的事，我认为这是一个巨大的、巨大的声明，表明我们仍然可以完成重要的工作。”Harder说。

Harder是两党“建设美国党团”的创始人，他表示该党团几乎提出了最终方案中的所有想法。该组织认为，在美国建设基础设施和住房项目已变得过于困难。

“我们确实在每一步都在引导它，特别是当参议院增加了‘建后出租’禁令和一些机构投资者条款时。我们深入参与并领导了一封两党联名信，最终有76名成员加入。”Harder说，“最终我们成功删除了该条款中最有害的部分。”

参议院增加的那项措施，原本将迫使机构投资者在七年内出售其“建后出租”的独户住宅。住房行业对此发出警告，称这将有效消除BTR住房的生产，并导致租金和房价上涨。尽管这是一个主要症结，两院最终达成协议，在法案最终版本中豁免了BTR项目。

“围绕实际包含哪些内容，我们还必须解决许多其他挑战和问题，但到目前为止，我认为最大的斗争是确保在这个政治环境中，一些重要而雄心勃勃的事情甚至能够发生。”Harder说。

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