2023年多户住宅行业展望：运营商为挑战之年做准备

随着2023年伊始持续存在的衰退担忧，未来一年的租金预测继续被下调。

Yardi Matrix在12月初将其2023年租金增长预期从3.7%下调至3.5%。商业地产服务公司CBRE预计租金增长将达到4%——这在许多年份都是一个稳健的数字。然而，与2021年和2022年录得的两位数租金增长相比，这明显下降。

传统上，在经济衰退以及租金增长放缓甚至下降的时期，公寓运营商会专注于留住现有租户。虽然留存率在2023年仍应是优先事项，但随着收入预测收紧，管理者也将专注于控制开支。但由于通胀持续，削减这些成本可能被证明是困难的。

“我们都在展望经济前景，”宾夕法尼亚州普鲁士王市的Morgan Properties公司设施运营高级副总裁Andy Hoff表示。“我认为大多数多户住宅业主和许多其他企业都在关注这一点。”

增长放缓

在2022年最后几个月市场降温之后，物业运营商正在为2023年更具挑战性的一年做准备。

“试图解读种种迹象，现在并不容易，我们相信租金将出现放缓，正如过去几年我们所见的租金飙升那样，”印第安纳波利斯开发商、管理者和所有者Milhaus的物业运营高级副总裁Dave Brackett表示。“所以现在，我们正在为较低的租金增长做准备。”

入住率预计明年也将下降。CBRE预测入住率将下降，但仍将高于其20年平均水平的95%。AMLI Management Co.（亚特兰大AMLI Residential的运营部门）的总裁兼首席执行官Maria Banks预计，随着新供应进入市场，她公司的入住率将低于2022年录得的近98%。

“我们在收入增长和净营业收入预测方面肯定更加温和，但看起来仍然相当不错，”Banks表示。

一些运营商比其他运营商处境更艰难。Brackett对Milhaus在中西部市场相当有信心，这些市场的租金上涨速度不如阳光地带城市。然而，像湾区和奥斯汀这样科技中心的所有者，由于裁员增加，可能会受到更大冲击。

“如果经济中失去大量高薪工作，那会波及到所有地方，”洛杉矶TruAmerica Multifamily的联合首席投资官兼收购与东海岸资产管理主管Matt Ferrari表示。

费用控制

当收入增长放缓时，许多运营商将努力限制支出。这以及通胀，是许多高管在2023年将费用控制列为优先事项的重要原因。

“我们将非常专注于控制开支，因为通胀已经对每个人造成了影响，”Brackett表示。“人员成本已经上升，我认为这不会大幅放缓。所以我们将不得不寻找创造性的方法来稍微削减开支。”

许多公开上市的公寓REIT一直专注于费用管理，并在多个物业之间分配资源。例如，位于弗吉尼亚州阿灵顿的REIT在马里兰州罗克维尔的238套Kanso Twinbrook试点了一个项目，现场没有工作人员。潜在租户可以使用自助或虚拟参观查看公寓，居民可以安排维护请求。该REIT根据需要提供应急响应。

投资银行和金融服务公司Piper Sandler & Co.的董事总经理兼REIT高级研究分析师Alexander Goldfarb表示，公寓REIT多年来表现出“令人难以置信的费用纪律”。

“他们并非对某些形式的通胀免疫，比如保险成本上升，”他说。

Goldfarb表示，在股票和债券市场艰难的情况下，保险公司将面临更多挑战。这可能使他们更难向物业运营商提供可接受的费率。“他们不会那么有竞争力，因为他们需要赚钱，”他说。

因此，尽管公寓运营商想要削减成本，他们仍将不得不应对水电费和保险上涨，这构成了“一个巨大的压力点”，Goldfarb表示。

“他们现在面临的劳动力、水电、保险和房地产税方面的通胀成本超出了他们的控制范围，”Goldfarb说。

留存作为优先事项

在增长放缓的环境中，公司比以往任何时候都更希望留住现有租户。

留存将是AMLI的一个重点，尽管Banks表示这一直是公司的优先事项，努力将续约率维持在50%至55%。

“过去几年，疫情期间续约率有所上升，”Banks表示。“但当然，租户留存是我们战略的一部分。我们关注居民活动，并在我们的门户中创建居民群组，以努力让人们感到宾至如归。显然，客户服务也是我们的一大重点。”

Milhaus依靠名为Cobu的社交连接门户让居民进行交流。在此过程中，它希望居民建立联系，从而提高满意度并促成续约。

“这有点像拥有一个专门为物业打造的自己的Facebook页面，”Brackett表示。“它专为公寓居民设计。居民在上面互动得很好。”

如果管理者能够利用技术降低成本并提高租户留存率，他们就能减轻租金增长放缓带来的冲击。如果不能，运营商可能会面临经济担忧挥之不去的漫长一年。

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