摩根地产评估收购机遇：长期持有策略与劳动力住房定位

十年前，要在全美多户住宅委员会（NMHC）前50名榜单中找到摩根地产（Morgan Properties）还需向下滚动许久。2016年，这家总部位于宾夕法尼亚州康肖霍肯（Conshohocken）的公司以32,384套公寓位列第35名。

然而，过去十年间，摩根地产成为多户住宅业主中增长势头最强劲的公司之一。今年，该公司以110,475套公寓跃升至NMHC榜单第2位。

随着公司规模扩张，其作为劳动力住房提供者的初心始终未变。

“公司由Mitch Morgan于1985年创立，他在费城郊区买下了第一处物业，至今我们仍持有该物业，”首席运营官Greg Curci对Multifamily Dive表示，“他购买时，那处物业已有约20年房龄。”

据Curci介绍，摩根地产的投资组合中约55%为1960年代或1970年代建成的物业，居民家庭收入中位数略低于75,000美元。

“我们一直倾向于收购那些可能需要大量资本进行重新定位或修复延期维护问题的项目，同样，运营状况可能不尽如人意的项目也在考虑范围内，”Curci说，“我们习惯于在劳动力住房领域运作，这一承诺从未动摇。”

但摩根地产的投资组合中也有20%为较新物业。“我们有九个不同的合资伙伴共同收购资产，”Curci说，他于2019年加入公司，“他们各有不同的投资偏好。”

在此，Curci与Multifamily Dive探讨了摩根地产的投资策略、公寓翻新策略以及困境资产收购机会。

本次访谈经过编辑，以保证简洁和清晰。

多户住宅快讯：尽管存在短期经济担忧和部分市场供应过剩，摩根仍在收购物业。这一策略背后的考量是什么？

我们在收购方面始终活跃。我们倾向于更长的持有期。我们不是那种急于在五年内投入资金并返还回报的基金。我们的大多数合作伙伴与我们一样，认同长期持有。

从承销角度看，我们通常以10年持有期作为模型基础。我们也会做五年期测算，作为直觉校验，但在许多情况下，我们实际持有时间甚至超过10年。当拥有如此长的时间视野时，就减轻了必须完美把握入市时机的压力。

长期持有是否有助于您承接更复杂的翻新项目？

我们乐于收购并改善那些让其他投资者望而却步的资产类型。我的意思是，我们购买拥有1,000套单元的物业，甚至曾购入一个2,000套单元的项目。这些是大型资产。并非所有人都具备运营能力或胆量，去投入所需的资本来升级和维护如此规模和年龄的物业。

我们收购那些运营不稳定的项目，那些入住率在80%左右且存在大量延期维护的项目。我们认识到改变这些资产的轨迹需要相当长的时间，但我们在这一方面很有耐心。

在收购市场选择上，您是否也具有灵活性？

我们也不回避进入更多的二级和三级市场。业内其他公司往往有明确的任务，必须清晰阐述投资策略，比如‘我们基于就业增长、人口增长或收入水平，进入这10个核心市场’，然后只针对这些市场。

我们则更注重机会。我们等待合适的机会出现。我们永远不知道出现在面前的资产组合会是什么样子。但我们总是尝试创造性的方法，问自己：‘这符合我们的运营模式吗？’——即改善通常相当老旧的产品，并引入我们的运营专长。

当您收购这些物业时，能实施哪些管理升级？

我们的产品类型偏老，但运营平台相当现代化。因此，很多时候我们收购这类资产时，它们往往来自运营经验较少的业主。对我们来说，那里有相当多的机会，但这种机会无法在一年内实现。我们不是买一个2000年建成的资产，升级200个厨房，然后重新推向市场。

这更像一种整体性方法。我们可能需要更换所有外墙和屋顶。还有管道问题，分流阀损坏。这是一个多年期的社区振兴过程，但我也要说，我们确实也收购单一物业。我们的偏好实际上取决于投资者。

您的投资者如何影响这些决策？

我们的一些投资者只对开大额支票感兴趣，这引导他们倾向于组合收购。有些投资者已与我们合作15年，他们每年只想买一两笔交易。因此，我们会完成一系列单一物业收购，但可能不会为此发布新闻稿。

困境资产在这些老旧物业中逐渐增多。您是否看到收购机会？

人们谈论等待困境出现以获得绝佳收购机会。我认为我们发现存在两种类型的困境。

一种是卖方困境：他们资金耗尽，但产品类型尚可。也许我们可以注入一些救援资本。另一种是资产本身恶化到似乎不值得承担债务的程度。人们要么处于中期违约中，要么贷款即将到期，且无法在不追加股权的情况下合理再融资。

我对过去六个月中看到的一些情况感到震惊。我们看到入住率低至80%区间甚至70%高位，伴有大量坏账和经济空置，可能处于60%中高位。这简直让人难以置信，他们怎么会走到这一步？在多户住宅领域，将入住率压到如此之低几乎是不可能的。

因此，虽然我们在关注这些机会，但我们也有些沮丧，因为许多机会的价值并不足以覆盖其债务。

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