租金优惠力度空前，租户迎来“向上搬迁”良机

汤姆·图米（Tom Toomey）在公寓行业深耕30年，亲历了2000年代初的科技泡沫破裂、2000年代中期的房地产泡沫、全球金融危机以及新冠疫情。然而，今年秋天发生的一幕，连这位资深UDR首席执行官也前所未见：商业开发商开始对新落成的公寓项目降价并提供优惠，给通常不与新供应竞争的旧物业带来压力。

“这一动态及其对我们B级社区的冲击，尤其是我30年多户住宅生涯中未曾预料且史无前例的。”图米在位于科罗拉多州高地牧场的REIT第三季度财报电话会议上如此表示。

图米并非唯一察觉此趋势的人。其他公寓业主和行业分析师也对高供应市场中优惠措施向B级资产组合的涓滴效应感到惊讶。尽管如此，许多人预计这种影响将是短暂的。

国债收益率的影响

过去一年，新公寓交付量持续增加。但在第三季度，这一趋势加速。Zillow近期报告显示，10月份30%的租赁房源至少提供一项优惠，高于一年前的24%和6月份的25%，为2021年6月以来最高水平。

为何优惠激增如此之快？总部位于孟菲斯的REIT MAA高管在公司最近的财报电话会议上指出，答案在于国债。当10年期国债收益率在10月逼近5%时，利率短期内回落的希望破灭。开发商突然感到压力，必须在年底前达到90%的入住率，以便出售物业或获得长期融资。

“我认为（租赁压力）因利率环境而变得更加激烈，”MAA首席执行官埃里克·博尔顿（Eric Bolton）表示，“因此，它体现在更具竞争力的定价策略上，以吸引新居民和租赁流量。”

最高三个月免租

目前，Camden Property Trust首席执行官里克·坎波（Ric Campo）观察到，在纳什维尔和得克萨斯州奥斯汀等新供应量高达库存6%的市场，优惠峰值达三个月免租。在夏洛特等其他阳光地带市场，开发商提供四至六周免租。

“商业开发商圈有个老笑话：你不想成为街上最后一个提供三个月免租的人。”他在总部位于休斯顿的REIT第三季度财报电话会议上说。

一旦免租促销达到三个月，相当于12个月租约打75折，让全新公寓对许多消费者而言显得划算。

“当这些新项目提供两三个月免租时，它们的租金已与现有市场相当接近，”RealPage高级副总裁兼首席经济学家杰伊·帕森斯（Jay Parsons）告诉Multifamily Dive。

对于居住在10年或20年楼龄建筑中的租户而言，这些优惠可能突然使升级至更高资产类别变得可负担。

“如果有一个设施更好、更新的租赁项目，优惠后仅比原租金贵5%或10%，租户会想：‘我多付一点，但能负担得起，’”帕森斯说，“显然不是所有人都能，但有一部分人可以，这实际上正在将人们从B级和A-级物业中吸引出来。”

“意想不到的转折”

在截至2023年9月的12个月内公寓单元数量增长10%或以上的子市场中，B级有效租金下降了3.7%，RealPage一篇文章称这一趋势为今年多户住宅领域“最意想不到的转折”。相比之下，A级租金下降1.5%，C级租金下降0.8%。

在供应量增长5%至10%的子市场中，B级租金下降2%，A级下降0.6%，C级下降1.5%。

这些趋势在最近的REIT财报电话会议上被放大。对于UDR，A级物业在新租约增长上比B级高出约170个基点，据公司运营高级副总裁迈克·莱西（Mike Lacy）称。

“这与我们在第二季度经历的情况截然不同，坦率地说，也与我们预期的情况不同，”莱西说，“第二季度，B级在新租约增长上比A级高出110个基点。”

一线希望

降价显然伤害了B级公寓，但若非租户负担得起，升级也不会发生。

对于UDR，新交付物业与B级物业之间的传统租金差为20%至30%。有了优惠，这一差距缩小至10%，约每月250美元。

“你会看到消费者说：‘我每月能多付250美元，’”UDR总裁兼首席财务官乔·费舍尔（Joe Fisher）在第三季度财报电话会议上表示，“所以，这说明了他们的实力、现金状况和财力。”

RealPage数据显示，租金收入比中位数为23%，表明许多租户有足够收入每月多付200美元，如果他们看到位置好、设施佳的全新物业。“所有这些对中高收入租户都有吸引力，他们负担得起，”帕森斯说。

尽管新供应为租户提供了升级机会，并让他们从过去几年的涨价中得到急需的喘息，但这并不能解决全国所有的住房和可负担性问题。在某些地方，这只是短期缓解。

“这是短期的供需失衡，”帕森斯说，“我们今明两年将建造100万套单元，而要在这么短的时间内产生那么多需求很难。但最终，需求会赶上来。”

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