HUD拨款聚焦商业建筑改造为住宅用途

将空置或未充分利用的商业物业改造为住宅或混合用途的推动力正在增强，政府部门正介入以简化开发商、业主和设施管理人员的操作流程。

业内人士认为，美国住房和城市发展部（HUD）针对商业转住宅改造的研究拨款可能为设施管理人员创造更多就业机会，同时减轻一线运营人员的负担，提高生产力，并让他们在决策中拥有发言权。

HUD拨款详情

HUD上周宣布的资助机会通知（NOFO）将提供高达86万美元的资金，用于汇编自新冠疫情开始以来已完成的改造项目案例研究。该计划旨在深入了解哪些政策措施、补贴和激励措施能够增强此类改造的经济可行性。

HUD表示，其目标是制作一份资源指南，供地方机构和开发从业者使用。HUD政策发展与研究办公室首席副助理部长所罗门·格林（Solomon Greene）预计，这笔资金将提供如何最好地克服改造项目结构和财务障碍的范例，帮助物业经理和设施负责人了解自疫情以来城市官员为支持此类项目所采取的措施。

“这将提供实用的指导和见解，供各城市使用。我们希望这项研究能够通过借鉴社区中现有建筑和资产再利用方面的创新和创造性问题解决方法，加速解决国家日益严重的住房供应短缺问题。”格林在给Facilities Dive的电子邮件中表示。

适应性再利用的机遇与挑战

尽管加州对A级设施和新建筑的需求很高，但分区障碍和过时的许可流程限制了该州的适应性再利用工作。然而，这并未阻止建筑行业向适应性再利用模式演进，该模式正试图避免拆除和全面重建。

“适应性再利用将比新建建筑甚至翻新项目更快实现。因此，这些建筑可以比新项目更快投入使用，这意味着设施管理人员可能获得就业机会。”旧金山Leddy Maytum Stacy Architects建筑事务所创始负责人威廉·莱迪（William Leddy）表示。

莱迪也是AIA California的气候行动副总裁，该机构推动了该州现有建筑规范的修改。他认为，HUD的这项举措可能将适应性再利用项目的周转时间缩短一半。

“如果考虑新建筑设计的许可、拆除旧建筑甚至重建所需的时间，总共大约需要六年。但如果针对现有建筑进行适应性再利用改造，审批时间可能短至三年。”他指出。

圣何塞市中心协会首席执行官兼国际市中心协会董事会成员亚历克斯·斯特廷斯基（Alex Stettinski）同意，该拨款计划产生的资源指南可能缩短周转时间。

“如果有目录，就可以避免错误，并在其他项目中复制机会。因此，它可能加快项目完成速度，因为你有了案例研究和指导方针——一个可以遵循的模板。前提是提交的案例研究全面且有用。”他说。

设施管理人员的技能挑战

然而，尽管设施管理人员拥有大量见解，但如果没有足够的培训和教育，他们可能并不轻松。莱迪认为，现代和翻新建筑中复杂建筑管理系统的出现让设施管理人员感到困惑，因为他们传统上更关注维修、更换或升级老旧或损坏的设备，而非自动化和能源效率。

“这是一个教育设施管理人员了解新建筑管理技术的巨大机会，让他们认识到现状已过时，并为高性能低碳适应性再利用项目的未来做好准备。”他在谈到这笔拨款时说，“我们不能再让灯一直亮着。我们必须更智能地思考资源再利用。”

未来研究与申请信息

HUD资助的研究预计也将成为未来办公转住宅改造研究的跳板。在拨款通知中，HUD表示，研究提案必须强调所提议项目产生的知识和见解将如何增强对联邦、州或地方针对商业转住宅改造政策的理解。

斯特廷斯基预计申请者将少于100人，主要是建筑师，他表示建筑师通常更深入了解改造项目中的设计要素以及支持其决策的研究。

“我认为设施管理人员正在寻找即时解决方案。他们没有时间坐下来进行如此大规模的研究。但建筑师可以。那是他们的专长。如果建筑师能找到实现改造的方法，他们就是通过分享最佳实践和见解为设施管理人员提供服务。”斯特廷斯基说，“建筑师可以利用这笔资金编制指南，然后去找业主和设施管理人员说，‘我们已经做了研究，这是我们可以提供的。’”

“然后建筑师、业主、设施领导者和城市之间可以建立伙伴关系。”他补充道，这些联盟可以更清晰地展示如何最好地实施适应性再利用项目。

尽管周转时间可能更快，但根据HR&A Advisors合伙人凯特·科利尼翁（Kate Collignon）的说法，简化流程以减少项目审批等待时间可能会影响适应性再利用模式的经济可行性。“即使一栋建筑目前有30%的空置率，业主也需要等待很长时间，直到其他租约到期才能清空剩余部分，因此你假设改造和租赁积累需要两到三年时间。”她说。

另一方面，她指出，业主可以略微降低租金，寻求不同的租户类型以反映市场变化，或者如果产生的价值比改造后住宅单元可能提供的现金流更多，则加大对办公空间的投入。

“所以，目前的经济账并不划算。”她提到旧金山邀请提案以重新利用未充分利用的市中心商业空间时表示。

科利尼翁和斯特廷斯基都指出，需要联邦、州或地方机构的直接激励措施才能使改造项目成为现实。

HUD的新NOFO建立在拜登政府推动商业转住宅改造的愿景之上。白宫最近宣布HUD决定向面临经济适用房需求旺盛的辖区提供高达1000万美元的拨款。上个月，美国环境保护署也表示将推出270亿美元的温室气体减排基金，以调动资本并为商业转住宅改造和节约成本的建筑翻新提供资金，作为更大规模零排放目标的一部分。

NOFO的提案截止日期为10月12日。有意者可通美国政府的门户网站申请该拨款。