博纳文彻长期持有策略：在市场动荡中稳步扩张

在市场动荡中，博纳文彻（Bonaventure）持续扩大其版图。

过去两年，这家总部位于弗吉尼亚州亚历山大市的多户型住宅开发与运营商，已开工三个开发项目，合计928套单元，总项目成本约2.462亿美元；同时完成八笔收购，涉及1518套单元，交易总额约3.54亿美元。

博纳文彻深耕中大西洋和东南部供应受限市场数十年，目前持有9192套单元，管理资产规模达29亿美元。但公司并非不惜代价追求扩张。

“我们不想为了增长而增长，”博纳文彻首席财务官斯蒂芬·伯奇（Stephen Burch）对Multifamily Dive表示，“增长必须符合我们的条件。”

近期，博纳文彻通过其发起的非上市房地产投资信托基金（Bonaventure Multifamily Income Trust），收购了位于马里兰州切维蔡斯（Chevy Chase）的Crescent at Chevy Chase项目权益，该物业共111套单元，相关消息已通过新闻稿发布。

“我们不会试图越出自己擅长的领域，”伯奇说，“我们不会去做那些我们没有高度确信的事情。”

博纳文彻每年聚焦开发三至四个项目，利用HUD贷款获取长期固定利率融资。8月26日，公司宣布在弗吉尼亚州切斯特菲尔德县（Chesterfield County）动工建设Attain at Swift Creek项目，这是一个344套单元的A级物业，项目总成本9330万美元，由Walker & Dunlop发放的7990万美元、40年期固定利率HUD 221(d)(4)贷款提供融资。

许多开发商传统上倾向于快速建造并出售物业，或仅短期持有，但博纳文彻持有不同视角。“我们热爱长期持有房地产，并在多户型住宅领域创造长期财富，”伯奇说，“这正是我们使用HUD贷款的原因。”

尽管股权融资仍具挑战，伯奇表示环境正在改善。“底线是，股权融资肯定不如2022年或2023年那么好，但比去年要好，”伯奇说。

在此，伯奇与Multifamily Dive探讨了投资者对公寓的兴趣、物业定价以及公司如何利用人工智能寻找交易机会。

本次访谈经过编辑，以保持简洁和清晰。

Multifamily Dive：您是否看到今年投资者对多户型住宅的兴趣有所增加？

斯蒂芬·伯奇：我认为房地产正重新变得有吸引力。它曾一度失宠。

今年我们在几个开发项目上引入了第三方股权，我们贡献土地，然后引入高净值人群的联合投资。我们不进行机构股权交易，因为我们使用HUD贷款。

我不会说这很容易，但项目确实获得了资本。我们不必通过第三方股权人士去分销。通过亲友募资或基金现有投资者的参与，事情很快就完成了。

你们在寻找什么样的交易？

我们不会去追逐核心的、全新的交易。我们偶然发现它们，并找到拥有这些资产的人。但我们更多是以机会主义方式，或通过UPREIT类型的交易进行。

我们在寻找谁拥有优质债务，以及如何找到那个业主？如何与他们建立联系，看看能否提出报价？我们与经纪社区保持持续对话，他们也会给我们带来机会。

我们通常会在场外市场进行交易。我们不会赢得竞购战。我们不是那种买家。我们通过构建场外交易，并设计出对各方都有效的方案来取胜。

你们是否使用AI来寻找收购目标？

我们是HUD借款人，喜欢那种40年期的长期固定利率。在我们看来，这是优质债务。关键在于找到那些在2019年至2022年间获得HUD贷款的人，因为其中一些HUD贷款期限为40年，利率可能只有2%或3%左右。

我们现在有一个工具，可以识别所有这些HUD贷款的位置。我们设定感兴趣的子市场，然后它去抓取并查找业主信息。找到这些物业的业主并不总是容易，但该工具会完成所有研究，然后返回结果并呈现给我们。

目前与HUD合作的情况如何？

几年前我处理了第一次HUD大型借款人审批，当时花了9个月、12个月甚至15个月。我们今年3月启动了最近一次HUD大型借款人审批，到5月初或中旬就获得了完全批准。所以时间大幅缩短。

我们还看到，当我们提交交易进入审批流程时——即先获得HUD的信用额度，然后逐笔交易提交——我们最快在一周内就能获得批准，这比过去快得多。

您认为HUD借款领域竞争激烈吗？

我们在这里建立了HUD“飞轮”，并在一定程度上围绕它构建了资产负债表。我们对此非常适应。但我们绝对是少数派。HUD贷款不适合机构资本，不适合短期持有者。它只适合长期耐心的投资者。

我们珍视这种债务。它为我们增加价值。我不确定市场上是否有其他参与者能看到这一点。

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