随着Vivmark Residential正式成立，有分析师认为，这只房地产投资信托基金（REIT）有望成为蓝筹股。不过，合并带来的实际收益可能要到2028年才能完全显现。

该公司由AvalonBay Communities与Equity Residential于8月17日正式合并而成，备考股权市值约530亿美元，企业价值约710亿美元。它将拥有超过18万套出租公寓，成为今年美国最大的公寓业主，另有逾1万套单元在建。

摩根大通执行董事Anthony Paolone指出，Vivmark的规模与流动性，加上其商业模式的简洁性——即持有、运营及开发租赁住房——应能吸引投资者。

“就我们对VMRK的宏观看法而言，我们对其规模与流动性持建设性态度，并认为它应被视为寻求住宅租赁住房敞口的投资者的首选‘蓝筹’股票，”Paolone在分享给Multifamily Dive的研究纪要中写道。

摩根大通对Vivmark启动覆盖，给予中性评级，目标价为2027年12月每股73美元。该行预计该REIT的每股净资产价值为76.50美元，假设投资组合的资本化率为5.3%。

短期增长缓慢

摩根大通并未给予增持评级，因其仍预期多户型住宅盈利增长平庸，预计2026年多户型REIT的营运资金（FFO）增长率为0.6%，而整体REIT板块为6.3%。

2027年，该行预计公寓REIT的FFO增长率为3.4%，而整体REIT板块为6.1%。到2028年，差距预计将缩小，多户型住宅为5.3%，整体REIT板块为6%。

摩根大通指出，除纽约和旧金山外，房东在更换租户时的“定价能力有限”。

“基本面背后的现实是，过去几年供应潮之后，房东定价能力的预期反弹一直迟迟未能实现，”Paolone写道。

但Vivmark确实在美国一些业绩最强的市场占有一席之地。Truist分析师Michael Lewis在7月23日EQR发布财报后的一份研究报告中表示，两家公司在旧金山实现了“强劲增长”，在纽约也取得了“稳健业绩”。

规模优势

在最初的合并公告中，AVB和EQR讨论了它们将创造的效率，包括1.75亿美元的毛收益。

物业管理效率预计将产生6500万美元，其次是企业开销计划带来的5000万美元，物业运营费用节省4800万美元，以及收入机会1200万美元。

“一些好处，如企业开销，可能会相对较快地显现，因为现在只有一个管理团队，但其他节省计划可能需要几个季度才能转化为报告业绩，”Paolone写道。

与这些效率相抵消的是，摩根大通估计，7.4亿美元交易成本将产生3500万美元的利息支出，以及加州第13号提案重新评估导致的5000万美元更高房产税。

摩根大通认为，相对于核心趋势和利息支出等更大驱动因素，2027年的协同效应“可调整空间”不大。“在我们看来，这反而是2028年的故事，届时成功整合加上基本面改善，可能使增长显得非常引人注目，”Paolone写道。

投资银行及金融服务公司Piper Sandler的董事总经理兼高级研究分析师Alexander Goldfarb也认为，Vivmark要到2028年才能达到其全部盈利潜力，尽管他看好其开发计划的上行空间，并给予该公司中性评级。

“我们认为，AVB/EQR合并后的差异在于，能够用现金流为开发计划提供资金，这提高了收益率，并减轻了预先融资（无论是资产出售还是股权）带来的固有稀释，”Goldfarb在另一份研究纪要中写道。

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