MAA预计阳光地带复苏将提振夏末租金

MAA在7月30日的财报电话会议上表示，阳光地带市场正出现广泛复苏，但复苏速度并未达到最初预期。公司总裁兼首席执行官Brad Hill将延迟归因于消费者情绪谨慎，以及高供应市场中持续存在的竞争压力。

“虽然新租户租赁费率的恢复显示出改善迹象，但步伐比我们希望的要慢，”Hill在电话会议中表示。

这家总部位于田纳西州孟菲斯的房地产投资信托基金（REIT）公布的第二季度核心营运资金（Core FFO）高于指引，得益于对物业费用的严格控制以及新社区的贡献。同店收入略低于预期，促使MAA下调了全年收入、有效租金和入住率预测。

尽管如此，更强的费用趋势使公司得以维持其核心FFO展望。

复苏推迟至夏末

MAA高管在电话会议中指出，需求依然健康，受到就业、家庭形成以及迁入MAA市场的人口流动支撑。本季度，公司业务覆盖范围内的公寓吸纳量大幅超过新增交付量，而迁入其物业的居民增量创下了MAA开始追踪该指标以来的最强季度增长。

他们表示，问题在于如何将这种需求转化为更强的新租约定价。Hill称，在可选房源众多的市场中，潜在租客的决策周期更长，更倾向于临近入住日期才做决定。不过，8月和9月更强劲的预租情况、更高的线索量和物业参观量，以及强劲的续租保留率，使管理层对第三季度持乐观态度。

“我们认为所有这些因素都可能导致租赁旺季略有延长，”执行副总裁兼首席战略与分析官Tim Argo表示。

因此，MAA预计第三季度混合租赁定价将较第二季度改善，打破过去四年中每年都出现的季节性模式。Argo表示，8月和9月的新租约定价也看起来比去年同期同一时点更为强劲。

区域表现不均衡

弗吉尼亚州和南卡罗来纳州继续领跑MAA的投资组合，其中诺福克、里士满、查尔斯顿和格林维尔的定价表现优于其他市场。华盛顿特区周边的社区也保持强劲，而亚特兰大和达拉斯——该REIT最大的两个市场——其混合租赁定价再次超过投资组合平均水平。

得克萨斯州奥斯汀和佛罗里达州奥兰多正在改善。Argo表示，在奥斯汀，增长势头已从近南部的次市场扩展到圆石城及一些北部社区，随着优惠措施的消退。

凤凰城、北卡罗来纳州的夏洛特和罗利，以及佐治亚州的萨凡纳仍面临压力，而纳什维尔也属于需要更多时间恢复的市场之一。Hill表示，表现最弱的群体通常是那些仍在消化最多新增供应的市场，尽管这些市场的需求是坚实的。

“对于这些市场，我们需要填补的缺口更大，但我们正在取得进展，”Hill表示，并指出本季度MAA近80%的市场实现了正的混合租赁费率。

优惠措施在MAA的业务范围内仍普遍维持在四至五周的范围内，其中夏洛特和奥斯汀的使用最为广泛。Argo表示，奥兰多和查尔斯顿的优惠已有所减少。夏洛特的两个租赁型社区仍是MAA面临挑战最大的项目，部分户型提供八至十周的免租期。

费用与开发

维修、维护和人事成本的降低是本季度费用表现超预期的主要推动因素。首席财务官Clay Holder表示，高人员配备水平和创纪录的低居民流动率正在帮助降低单元周转成本，而有利的保险和房产税趋势应提供额外支持。

MAA还在继续将资本投入开发、翻新、物业重新定位和社区Wi-Fi建设。Hill表示，开发仍是其首要资本配置方向，因为目前在建项目预计将在新增公寓减少、运营基本面更强的市场环境中交付。

点击此处订阅，每个工作日接收此类多户住宅及公寓新闻至您的邮箱。