Frank Cassidy谈如何推动HUD多户住宅贷款政策改革

六月初，资深商业贷款发起人Frank Cassidy卸任美国联邦住房管理局（FHA）专员及住房与城市发展部（HUD）住房助理部长一职。在推动该机构多户住宅贷款项目实现他所称的“代际变革”后，他重返私营部门。

Cassidy于2025年4月加入HUD，并于2025年12月获得参议院确认，此后迅速推进多户住宅优先事项。他曾领导HUD住房办公室，该办公室负责监管FHA的独户住宅、多户住宅及医疗保健抵押贷款保险项目。

“通常，这个职位由来自独户住宅领域的人担任，”Cassidy表示，“FHA是一个2万亿美元的抵押贷款组合，其中约90%为独户住宅，占全国抵押贷款的五分之一。因此，多户住宅和医疗保健项目常被忽视，但那正是我来自的领域，也是我知道我们能创造效率的地方。”

Cassidy的职业生涯始终专注于多户住宅金融。大学期间，他进入金融机构Oppenheimer & Co.，该公司旗下拥有一家专注于多户住宅、老年住宅和医疗保健交易的小型FHA/HUD贷款机构。在那里，他致电全美持有FHA保险多户住宅贷款的业主，向他们推销再融资方案。

“我说服老板在我大学毕业后第一天就聘用我作为发起人。通常，要成为发起人，需要五到十年的承销商或分析师经验来学习业务。我职业生涯的头几年都在打陌生电话，我称之为‘拨号赚钱’，”Cassidy说。

该公司于2016年被金融服务巨头Walker & Dunlop收购。2025年2月，Cassidy正是在那里接到了白宫的电话。他与特朗普政府及其核心圈子建立了一些联系，并表示“这是一个可能一生只有一次的机会，能够为国家服务，尤其是在一个与你整个职业生涯在私营部门所做的工作直接相关的领域。”

在此，Cassidy与Multifamily Dive谈及他在HUD的时光、多户住宅面临的持续挑战，以及激励住房开发仍需采取的措施。

本次采访经过编辑，以求简洁明了。

MULTIFAMILY DIVE：当前多户住宅开发商面临的最大挑战是什么？

FRANK CASSIDY：目前，我认为是让交易能够算得过账。我们处于高利率环境，这正是FHA融资发挥作用的时刻。这是一个逆周期的贷款项目，因此当交易更难达成、市场资本减少时，FHA确实需要挺身而出。我们提供35至40年期固定利率、完全广告融资，偿债覆盖率为1.11，因此更容易让这些交易算得过账。

在FHA和HUD任职期间，您最自豪的是什么？

221(d)(4)项目实际上是联邦政府唯一能真正带来新住房的项目，因此鉴于住房危机的状况，我认为我们必须加大力度。我们上任第一天做的重大事情是，我将多户住宅抵押贷款保险费全面下调至25个基点。对于每笔FHA保险的多户住宅贷款，都有一项称为MIP（抵押贷款保险费）的费用；它是利率的一部分，用于支付FHA为贷款提供担保的费用。

在我做出这一改变之前，根据房产类型（经济适用房、广义经济适用房、市场价或绿色能源），有大约六到十二个不同类别。在拜登政府时期，他们实施了一项政策，基本上规定如果您的建筑是绿色能源建筑，您可以获得25个基点的MIP，这是最低水平。

因此，所有开发商不得不支付第三方环保组织来认证他们的建筑，成本高达数十万美元。这是巨大的官僚繁文缛节，而现实是，这些建筑本来就已经达到了这些标准。我非常兴奋能从一名发起这些贷款的年轻大学生，成长为FHA专员，管理整个项目，做出这些重大改变。

您还想强调哪些其他多户住宅政策变化？

在我离开之前，我们在多户住宅方面做的另一件事是取消了环境审查要求，以便更容易开发更多住房。我们发布了一份抵押贷款人信函。有些交易因靠近铁路、有压力管道、靠近高压线和坠落危险，或离火车站太近而受阻。因此，我们取消了许多此类限制，使其变得更加容易和高效。

在您任职期间，您看到HUD发生了哪些转变？

对FHA多户住宅贷款的需求巨大，这在很大程度上归功于我实施的政策变化。FHA和HUD过去被视为很难达成交易，他们总想说不。所以我一直告诉职业员工：‘听着，让我们找到负责任地说‘是’的方法，如果交易有挑战，让我们想办法减轻风险，以便交易能够完成。’我从贷款机构那里得到的很多反馈是，我们确实改变了HUD职业员工的整个文化。

您还希望看到哪些变化？

这些交易不应需要六到十二个月才能完成。在我的领导下，我们将其缩短到三到六个月，但我们需要在承销和交割方面优先考虑速度和效率。我们需要让贷款机构做更多事情，需要下放更多权力给贷款机构，最终需要更接近房利美那样的委托承销和服务模式，即贷款机构进行所有承销，做出定价决策，但如果交易出现问题，他们承担部分损失。我曾在考虑这样的模式，但不幸的是，我们时间不够了。

您对《21世纪住房道路法案》有何看法？

那是一项伟大的两党立法，它将成为国会通过的最大住房立法，而且将在特朗普总统任期内实现。它将真正简化并放松对开发商建造新住房时面临的许多问题的管制。我知道该法案仍在众议院和参议院之间协商，但我非常乐观它会通过。

要解决住房危机，还需要采取哪些措施？

基本上，你无法通过监管摆脱住房危机；你只能通过建设摆脱它。我看到的是政府过度干预和政策阻碍了新住房的开发。我认为我们需要收回这些，联邦政府的角色是支持私营部门实现这些目标。

住房危机不仅是需求问题，也是繁文缛节问题。你无法通过补贴摆脱住房短缺。你必须通过降低繁文缛节和抵押贷款成本，以及使新住房上线更加容易和简化来建设摆脱它。这是一个复杂的问题，但最终我们需要优先考虑供给侧举措。

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