Adam America为何进军学生住房市场

Adam America Real Estate于2009年经济大衰退最深处启动了其首个项目。尽管当时并非建造住房的理想时机，这家总部位于纽约市的公司在第一个十年里，凭借建造公寓和共管公寓开辟了细分市场。

然而，大约十年后，公司转向了一个新领域：学生住房。首席执行官David Brickman对Multifamily Dive表示：“过去五年我们确实在大力投入学生住房。历史上它更偏向传统多户住宅，我们只是将学生住房视为多户住宅的一个子集。”

在此期间，Adam America已完成位于佛罗里达州Sweetwater的Terrazul项目（1200个床位，服务于佛罗里达国际大学学生）、纽约州Albany的The Hudson & Hudson Suites项目（690个床位，服务于奥尔巴尼大学学生），以及康涅狄格州New Haven的Olive & Wooster项目（299个单元，557个床位）。据与Multifamily Dive分享的新闻稿，服务于耶鲁大学的Olive & Wooster项目拥有172个全配家具床位，专为学生设计，是公司的首个学生项目。此外，Adam America正计划在德克萨斯州奥斯汀West Campus（靠近德克萨斯大学奥斯汀分校）建设一座30层、超过1000个床位的学生住房塔楼。

在传统公寓周转率较低的时期，Brickman表示学生住房为Adam America带来了提振。

Brickman说：“我们的迁入迁出量不如以往，这颇具挑战。而在学生住房方面，存在固有的周转。是的，有续租，但每年都会有新生。这在传统资产组合面临挑战的时期推动了租金增长。”

在此，Brickman与Multifamily Dive讨论了如何选择合适的大学、学生项目的融资以及设施军备竞赛。

本次访谈经过编辑，以保证简洁和清晰。

MULTIFAMILY DIVE：学生住房如何融入您的投资组合？

DAVID BRICKMAN：我们将学生住房视为公司在居住领域向更专业化住房类别持续演进的一部分。我们拥有传统多户住宅，正在建设建后出租（build-to-rent）项目，也在建设学生住房。我们力求在更广泛的居住领域布局，聚焦于具有刚性需求驱动力的区域。

因此，将学生住房纳入我们的更广泛居住组合是合理的。但我们在学生住房领域看到的趋势，从投资角度看，某些大学确实存在赢家和输家。我们相信，从投资角度看，顶尖大学——那些供应受限的大学——将比以往更加强劲。

千禧一代大群体早已过了大学年龄。您如何适应进入大学的更小群体？

我们确实在学校选择上更加挑剔。在学生住房领域，就像多户住宅一样，供需驱动我们的商业计划。那么，什么将驱动学生住房的需求？显然，是对学校的需求及其入学增长。你必须同时具备这两个条件，我们正在非常非常谨慎地筛选。是的，更广泛地说，全国大学适龄人口预计将减少，这正是我们更加挑剔的原因。

您是如何做到的？

我们正在做出战略决策，判断哪些学校在哪些州将真正受益。因此，并非所有州的大学适龄人口都会下降。事实上，一些州预计会上升。所以我们专注于这些州。

关键在于理解供需。我们相信有些学校将受益更多，而某些州的某些学校我们可能会放弃。

您是否在寻求规模更大的学校？

我们确实专注于旗舰州立大学，原因与其他投资者关注这些大学类似。我们显然会关注大学的申请增长，但不仅仅是申请增长。我们必须深入研究大学未来的增长计划以及他们认为入学人数将在哪里增长。因此，选择在哪里布局涉及很多变量。

为学生项目融资是否比多户住宅建设更容易？

我认为是的。显然，经济和收益率必须可行，但围绕学生住房有特定的策略和专门针对学生的资本。这必须是在合适的大学、合适的位置，靠近校园，并且有合适的赞助团队。

在股权方面，我们相信有针对性的资本。在债务方面，无论是学生住房还是传统多户住宅，都有充足的流动性。

我们相信学生住房的一个特点是与美国GDP增长相关性不强。你的学生项目成功与否并不取决于美国GDP增长，因此这种低相关性现在感觉非常好。

在顶尖学校，设施军备竞赛是否已休战？

答案是视情况而定。在市场中追逐最高租金的顶级资产之间，仍然存在设施军备竞赛。这些设施存在于那些资产中，因此任何希望与之竞争的新产品都必须在设施方面竞争。

但与此同时，位置的重要性一如既往，甚至更高。在某种程度上，就像大学一样，可负担性是王道。如果你能在优越的位置提供高质量的学生住房，并且可能价格有折扣，那么肯定有学生愿意为了合适的价格放弃顶级设施。因此，这是一种平衡，实际上取决于产品类型、大学以及学生的期望。

点击 此处订阅，每个工作日接收类似本文的多户住宅和公寓新闻。