Korman Communities CEO：主动选择租房“正在席卷全球”

多户住宅贯穿了 Brad Korman 的一生。成长过程中，这位总部位于费城的 Korman Communities 联席 CEO 常在周末与父亲和两个兄弟一起，探访家族企业的建筑工地、租赁中心和公寓楼。在那里，他割过草、刷过漆，也与团队成员和住户打过交道。

过去 30 年间，Korman 与兄弟 Larry 和 Mark 一道，将这家已传承五代的家族房地产企业打造为全国性的多户住宅公司。Korman Communities 的业务从费城地区扩展至纽约、迈阿密、洛杉矶、波士顿、达拉斯和得克萨斯州奥斯汀等大城市。

该公司近期在加利福尼亚州圣克拉拉、亚利桑那州天堂谷和纽约州白原市完成了项目，并已在丹佛和费城海军船厂地区破土动工。

Korman 旗下拥有多个品牌，以满足不同住户的需求。其 AKA 系列提供配备齐全设施的长住型豪华酒店式公寓，而 AVE 品牌的中型公寓则提供灵活的租期，可选择带家具或不带家具。

AVE 的核心理念是“人们想要便利、服务、社区感，同时仍然希望拥有选择权”，Korman 表示。AVE 单元的平均入住时长约为七个月，他说，这让那些正经历生活变动或短期工作的人，能够住在一个有家的感觉的地方，而无需购买新家具或签订一年期租约。

“无论住户选择带家具还是不带家具、短期还是长期居住，我们都能照顾好他们，让他们真正感到宾至如归，”Korman 说，“他们感到被关怀，这正是我们打造 AVE 平台的与众不同之处。”

在此次访谈中，Korman 谈到了家族企业的经营之道、公司如何应对利率波动和建筑成本上升，以及多户住宅的未来。

本次访谈经过编辑，以保证简洁和清晰。

MULTIFAMILY DIVE：您与兄弟 Larry 并肩工作，追随父亲 Steven 的脚步，Korman Communities 是一家真正的家族企业。经营这样的家族企业有哪些优势和挑战？

这是一个非常非常好的机会，优势远多于挑战。不过，如果你问我妻子，30 年前当一个三岁孩子的生日派对在 The Little Gym 变成商务会议时，她可能会告诉你，那时候确实有一些挑战和烦恼。

所以，找到界限，找到何时是工作时间、何时是家庭时间的平衡，以及如何弥合这些差距，需要一些技巧，而且因人而异。但对我们来说，我们热爱这一切。有时确实会带来一些复杂情况，但优势远远超过劣势。

我的意思是，多么幸运，上周我父亲在办公室，我的儿子们在办公室，我的兄弟们也在办公室，我们一起吃了午饭，坐在一起。你不必等到感恩节才能享受这些时刻。所以每天都有这样的机会，非常特别。

Korman 在决定是否投资某个项目或收购时，会考虑哪些因素？

我们关注就业增长。许多多户住宅开发商关注其他因素，而我们则关注一个区域内 1 英里、3 英里或 5 英里范围内的就业机会。这是我们最优先考虑的因素。我们要确保人们在这里工作，人们想住在这里。

在此基础上，我们会考察公共交通、配套设施和零售环境，但我们真正关注的是就业机会密集的地区。坦率地说，我们目前专注于 A 级和 AA 级项目的开发。

当前多户住宅开发商面临的最大挑战是什么？

过去几年，建筑成本和利率是最大的两个挑战。利率在很长一段时间内处于低位，人们已经习以为常，而利率上升——并不是说现在利率有多高，我们只是回到了过去 30 年的常态——但与此前 10 年的水平相比，变化如此巨大，以至于让很多人感到不安。

因此，我们试图找到利率的稳定水平和可预测性，比如我们说：“好吧，我们认为现在 10 年期国债收益率在 4% 到 4.5% 之间，而且会保持在这个水平。它不会飙升至 6%，但也不会回落到 1%。”这就是目前的状况。

我对新项目的承销必须反映债务市场的现状，因此理解这一点一直是个挑战。但感觉现在这方面的可预测性更强了。

由于伊朗战争，今年材料成本是否在上涨？如果是，这是否增加了项目承销的难度？

对我们来说，要让一个大项目真正算得过账，确实变得更难了。对于我们启动的每一个新项目，我们都否决了 60 到 80 个交易。有时项目实在太难、利润太薄，我们不会把我们的资本和合作伙伴的资本置于风险之中，去指望材料成本在建设时能够下降。

请记住，当你在一流地段建造一个新的多户住宅项目时，从破土动工到实现稳定运营，大约需要五到七年时间。你必须购置土地，经历分区审批流程，获得土地使用许可和施工许可。然后你需要完成设计并获得批准，接着是建筑施工文件，然后还要建造两年。

这是一个漫长的过程，所以当我们启动一个项目时，如果利润太薄，等到项目完成时，利率可能已经大幅上升，建筑成本更高，水电和保险费用也更贵。整个过程都会变成一场艰难的逆水行舟。因此，随着成本上升，我们会重新评估，不会仅仅因为希望情况好转就贸然启动项目。

当我们启动一个项目时，我们已经尽可能多地完成了前期工作，购买了材料，尽最大努力消除风险。

您认为多户住宅经济将走向何方？

新的美国梦不再是买一套房子，住上 30 年，还清贷款然后拥有它。如今很多成功人士并不想要这样的生活。

年轻人，无论是背负大学贷款而买不起房，还是仅仅想要流动性，他们希望有机会去不同的地方，不被束缚。他们不想把资金从股市中抽出来用于首付。

空巢老人则在说：“你知道吗，我厌倦了热水器坏掉、铲雪或者屋顶漏水。我希望能够搬到一个地方，住得很好，有社区感、健康感、便利性和各种活动。这些优质的多户住宅项目都能满足我。”

现在，主动选择租房的人真的在“席卷全球”。我们今天建造的物业比许多人的自有住宅要好得多。有多少人家里有健身中心、度假式泳池、商务中心、户外空间、高尔夫模拟器或家庭影院？然而，他们可以住在一个漂亮的社区里，享受那种归属感。

当我走访物业，听到住户告诉我他们感到被关怀、团队认识他们、这里就是他们的家、生活更简单、过得更好时，我非常高兴。所以我认为多户住宅行业将继续增长。

更正：本文早期版本对 AKA 品牌的描述有误。

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