Alliance Residential 六个月内锁定 2000 套公寓资产

自 2020 年将物业管理业务出售给 Greystar 之后，总部位于亚利桑那州斯科茨代尔的 Alliance Residential Co. 已转型为以开发为核心的行业参与者。在最新一期全美多户住宅委员会（NMHC）Top 50 开发商榜单中，该公司凭借 2025 年 5,501 套的开工量位列第 4。而回溯 2023 年，其曾以 13,480 套的开工量高居榜首；2022 年则以 11,739 套的开工量排名第 2。

不过，这家公司近期也在投资收购领域大举发力。据其向 Multifamily Dive 提供的新闻稿，从 2025 年 12 月至 2026 年 3 月，Alliance Residential 已在加利福尼亚州、得克萨斯州、佛罗里达州和宾夕法尼亚州累计收购超过 2,000 套公寓单元。

“过去十年，我们主要聚焦于开发业务，”Alliance Residential 收购业务西区董事总经理 Stephen Squatrito 对 Multifamily Dive 表示。“但如今市场周期更有利于买入，我们已扩充人员，壮大了收购团队和平台。”

据新闻稿披露，自 2025 年底以来，Alliance 已收购了位于加州里弗赛德的 Hawthorne Apartments、洛杉矶的 Broadstone Miracle Mile、费城的 Wyncrest Bala Cynwyd、休斯顿的 Santoro 以及得州沃斯堡的 North Park Landing，这些交易均以较重置成本大幅折价的价格完成。此外，公司还通过 1 月收购 Stevens Pointe、5 月收购 Avalon Pointe 和 Horizons Village，扩大了在佛罗里达州奥兰多市场的布局。

该公司目前瞄准的目标区域包括加州内陆帝国、大洛杉矶地区、费城主线区、休斯顿 The Heights/Memorial 走廊、佛罗里达州以及北得克萨斯州。

“我们组建了专门的东海岸团队，同时也扩充了西海岸团队，以寻找并执行交易，”Squatrito 说。“希望在资产价格过快上涨之前，尽可能多地完成收购。”

以下为 Squatrito 与 Multifamily Dive 就交易竞争、新建项目收购机会及开发环境等话题的对话实录。

本次访谈因篇幅和清晰度需要已做编辑。

Multifamily Dive：你们从何时开始真正聚焦收购？

Stephen Squatrito：自 2022 年起，我们一直在缓慢地寻找机会，试图找到符合“低于重置成本”逻辑的资产，同时兼顾我们的价值回报策略。2024 年我们偶有斩获，2025 年完成了一两笔交易，但真正投入大量精力是在 2023 至 2025 年。如今，买卖双方的报价差距终于开始收窄。有些交易在交割前六个月就已启动。第一季度我们交割了六个新项目，接下来还有三个即将完成。

你们的目标是老旧增值型项目、新建项目，还是两者兼顾？

直到 2023 年，甚至现在，增值型策略仍是我们的核心。但近期，我们同样关注位置优越的新建资产，这些资产可以低于重置成本买入，或存在运营效率低下的问题。在某些情况下，我们会向资金不足的项目注入新资本，帮助其稳定运营。总体而言，这让我们能够等待供应过剩期过去，或通过注资使项目达到稳定状态。我们确实看到了其中的价值。此外，我们也在纠正运营问题——一些公司在当前竞争环境下存在自我管理或人员配置不足的情况。

我们仍在追求我们认为合理的价值回报，但已大幅拓宽了目标资产的范围。不仅仅是 2000 年代初需要翻新台面的老房子——虽然这类机会依然存在。

寻找并锁定这些物业是否困难？

寻找来源需要投入更多精力。成功的交易越来越多来自非公开市场或第二轮出售流程。广泛营销的竞标过程仍然非常拥挤，大量资本追逐同一小批项目。不过，在估值方式上，各方在一定程度上相当一致。

你们从哪里找到这些物业？

我们发现一些大型封闭式基金中仍有滞留资产，它们最终表示‘好吧，我们退出’。或者，这些资产确实受损，债务到期，而业主没有太多选择——要么需要一笔他们无法承担的巨大资本注入，要么在某些子市场或都会区，仍面临预计两到三年的动荡期，此时‘早亏不如晚亏’可能是更现实的选择。

找到这些交易是否更耗时？

要撬动这些机会确实需要大量努力，比过去花费的时间多得多。我们保持耐心，紧盯机会并持续跟进。我们开始看到一些之前投入过时间的项目重新回到视野——要么卖家意愿增强，要么项目现场运营有所改善，使我们能提高对项目的估值，从而缩小双方差距。

许多新建项目进入市场，背后的情况是什么？

有些项目可能已经偿还了建筑贷款，转而使用了成本更高的债务基金资金。当这笔债务到期时，若要展期或新增债务，就需要巨额资本注入。还有些情况是项目无法完成招租，导致其价值仍远低于建筑贷款余额，使得再融资不可行。不过，我认为大多数存在债务压力的机会，问题并不主要出在建筑贷款上。

Alliance 如何看待近期的开发前景？

开发的大门并未关闭，但在当前环境下，找到真正合理的开发机会变得更加困难。那些让收购具有吸引力的因素，同样让新建项目更难算得过账。建筑贷款已开始略有松动，但考虑到有效租金水平，很难达到资本合伙人所要求的未趋势化收益率。话虽如此，现在开工的项目预计在 2027 至 2028 年交付，届时竞争预计会少得多。因此，我认为当前背景非常有利于有纪律的开工。

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