租金之外：近期并购潮凸显运营平台崛起

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6月14日，Tadd Miller异常忙碌。当他在犹他州太阳谷的Walker & Dunlop夏季会议上与其他多户住宅领袖交流时，一则新闻稿宣布其公司Milhaus有意超越中西部根基，促使这位CEO抽身处理媒体电话。

这家总部位于印第安纳波利斯的多户住宅企业正在收购加州Sares Regis旗下的SRG Residential，并收购Broadshore Capital Partners以增强投资与贷款能力。一举之间，Milhaus从区域性强者蜕变为拥有全国布局与雄心的新兴巨头。

对Miller而言，这一公告既是一个过程的终点，也是另一个过程的起点。如今两项交易已公布，Milhaus可着手整合两家多户住宅公司，构建一个每年可启动3500套公寓、两年内管理10万套单元的平台。

“我们刚刚为一家第三方管理公司打开了半个国家，未来三年其规模可能翻倍，”Miller告诉我，“我们刚刚为一家拥有资本的开发公司打开了加州和拉斯维加斯市场。”

Milhaus并非唯一将并购视为增长与物业管理规模扩张工具的多户住宅企业。在AvalonBay Communities与Equity Residential的“对等合并”中，双方同样看到了在运营平台上实现效率提升的机会。

增长模式

Miller明确将收购视为增长途径。规模也是今夏主导新闻的多户住宅合并——Equity Residential与AvalonBay——的核心要素。该合并同样蕴含增长：合并后的AvalonBay与Equity Residential拥有18万套出租公寓，据新闻稿，将在全国多户住宅委员会最新Top 50业主榜单中位列第一。

这次“对等合并”还将打造一个建设巨头，拥有44亿美元在建项目（共10800套公寓）及42亿美元开发权管道。

“从开发角度看，基线是将两家公司当前的活动水平翻倍，”AvalonBay总裁兼CEO Ben Schall在5月21日宣布合并的电话会议上表示。

但成本控制同样是故事的一部分。在5月宣布合并的新闻稿中，第二和第三要点谈到了节省与效率。合并通过将经过验证的运营创新扩展到更大投资组合，帮助REIT扩大利润率。据新闻稿，合并预计将产生1.75亿美元的总协同效应，并在房地产税重估后实现1.25亿美元的净效率收益。

规模优势

Morgan Properties首席运营官Greg Curci告诉我，他认为这笔交易“并非纯粹从成本效率角度出发的防御性举措”，而是将“解锁”运营中的机会。“投资于技术及部署技术的人员成本高昂，而团队协作可能更高效，”Curci说。

Miller就其管理组合表达了类似观点。“在当今世界，除非达到5万套单元，否则几乎不可能真正运营第三方管理，”Miller说。但如今，凭借SRG Residential，Milhaus能够为其许多客户提供物业管理服务，而过去则只能拒绝，Miller补充道。

确实，在2010年代至2020年代初廉价债务时代，估值飙升，似乎任何人都能购买公寓、持有数年并高价转手获利。但正如Curci所言，那些日子已经过去。如今赢家将不再是运用最具创意财务杠杆的人，而是那些能高效运营公寓并提供优质客户服务的人。这需要规模，这正是并购趋势不会止步于AVB、EQR、Milhaus和SRG Residential的原因。

“对我而言，这关乎运营平台的崛起，”Curci说。

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