德州公寓投资面临高供应市场承压，CONTI Capital CEO 谈融资与运营挑战

2020年，Carlos Vaz 旗下多户住宅投资组合在德州拥有14,000套公寓，如今这一数字已缩减至约3,000套。Vaz 表示，这一缩减并非被迫，而是他选择在市场高点出售——他对此并不后悔。

“我们卖出了很多，”Vaz 说，“我们自己的物业也遇到过问题。但我们相信现在是买入的最佳时机之一，我们一直在非常努力地寻找交易机会。”

然而，作为公寓业主 CONTI Capital 的创始人兼 CEO，Vaz 指出，当前要让收购项目真正落地并不容易，投资障碍因市场而异。

以奥斯汀为例，全新物业的价格可能比重置成本低30%至40%，但其中存在一个关键问题。

“价格一方面让人兴奋，”Vaz 说，“但另一方面，租金负增长如此严重。你会想，‘我得持有这个项目多久才能重新实现正现金流？’这就是我们面临的困境。”

尽管达拉斯和休斯顿的承销相对容易，但挑战依然存在。“在这些市场，情况并不轻松，”Vaz 说，“如果利率过高，且存在进一步加息的可能，情况可能变得更糟。”

在此，Vaz 与 Multifamily Dive 探讨了高利率、供应过剩以及运营成本上升带来的影响。

本次访谈经过编辑，力求简洁明了。

MULTIFAMILY DIVE：您认为是什么导致了公寓业主当前的困境？

CARLOS VAZ：我们经历了从接近零利率到超过500个基点的转变。就像你以每小时20英里的速度在高速公路上行驶，然后突然加速到160英里——肯定会出问题，对吧？

回顾2021年前后，任何关于奥斯汀的报告都显示租金增长约7%或8%——非常强劲。同时利率极低。美联储迟早会加息，但那次加息速度太快了。从约3%的利率跳到7%或8%，破坏性极大。

您认为市场何时会好转？

市场正在自我调整。很多时候，即使你是最优秀的运营商，也可能无能为力。2021年和2022年的估值与现在截然不同，市场受到的冲击是巨大的。我认为在走出困境之前，我们还会遇到更多问题。

但公寓业主和运营商还面临其他问题，对吗？

除此之外，还有供应过剩的问题，比如凤凰城和纳什维尔。科罗拉多州的情况也不乐观，租金负增长非常严重。这不仅仅是德州的问题，而是我们正在应对的宏观经济问题。

供应过剩对您有何影响？

我主要谈奥斯汀，因为我们对这个市场非常熟悉。新增供应太多，必须提供大量优惠。随之而来的是营销成本大幅上升，因为你需要争夺新租户，必须寻找不同的营销方式来吸引人。这是一个挑战。

德州哪些市场在供应过剩后恢复得最好？

这非常具有地方性。例如，丹顿的情况几乎和奥斯汀类似。而朗德罗克可能是最早实现正租金增长的区域之一。在每个都市统计区（MSA）内部，恢复速度各不相同。达拉斯和休斯顿肯定会领先，奥斯汀则会落后。

但在丹顿这样的地方，不仅供应过剩，而且该次级市场需要更快的增长。目前，北德克萨斯大学的国际学生数量大幅下降，导致当地经济受到严重影响，因为大学是重要的经济中心。如果入学率不强，当地经济就会受损，恢复时间也会更长。

在德州，房产税是否是一个更大的问题？

这取决于具体县。房产税从来都不轻松。在德州，房产税通常占运营支出的30%至40%。此外，工资支出也大幅上升，员工医疗保险也不例外。

您如何应对其他开支？

很有意思。起初保险费上涨，现在有所回落，这算是幸运。希望飓风季节平安无事。点击此处订阅，即可在每个工作日收到类似的多户住宅和公寓新闻。