UDR（总部位于科罗拉多州海兰兹牧场）于7月27日发布的第二季度财报显示，其业绩超出预期，因此上调了2026年全年业绩指引。同时，该公司宣布计划终止其债务及优先股融资项目。

UDR董事长、总裁兼首席执行官Tom Toomey在7月28日的第二季度业绩电话会议上表示，2026年公寓行业基本面表现良好：就业增长超出预期，住房可负担性仍有利于租赁而非购房，且新公寓供应持续减少。

Toomey称：“公寓行业正在走强，但UDR的差异化在于我们的数据驱动能力、持续创新和纪律性执行。我们对战略方向感到兴奋，即卓越运营、资本配置以及资本获取能力。”

首席运营官Mike Lacy在电话会议上表示，UDR降低了坏账，部分原因是其集中化团队加强了收入证明和身份验证，并提高了押金和信用筛查要求，从而提升了租金账单质量。

Lacy说：“我们将继续努力，不仅降低周转率，还寻求提升定价的机会。供应减少大大帮助我们延长了租赁季，而许多市场稳健的就业形势为此提供了支撑。在这种动态下，你可以看到这为‘27年（2027年）的更好表现奠定了基础。”

数据一览

类别Q2同比变化
物业收入4.017亿美元1.8%
净营业收入2.756亿美元1.4%
运营支出1.261亿美元2.6%
运营资金（FFO）0.60美元-1.6%
每单元租金2,642美元2%
入住率96.6%-30个基点

来源：UDR

区域表现

据Lacy介绍，在西海岸，旧金山仍是UDR投资组合中收入增长最强劲的市场。橙县也取得了可观业绩，而西雅图则“基本面韧性十足”，得益于科技和生物技术领域的私营部门活力。

在旧金山地区，低供应、返岗办公要求、低租金收入比以及焕新的购物餐饮环境支撑了UDR的表现。Lacy表示，“即使租金上涨迅速，我们仍能抓住机会，因为这些租金在疫情期间曾大幅下跌。”

纽约市和费城领跑东海岸业绩，而达拉斯仍是UDR在阳光地带最强的市场。

总体而言，阳光地带的增长动能正在增强，部分得益于新租约增长。据Lacy称，德州普莱诺和弗里斯科的新公司总部，以及纳什维尔主要雇主的扩张，都在提振公寓需求。

Lacy说：“我的预期是，我们仍将实现约5%至7%的投资组合增长，其中阳光地带将引领增长。”

华盛顿特区地区本季度表现较弱，因联邦就业流失导致入住率略有下降。不过，在特区市区，14街走廊的表现优于UDR的郊区资产，得益于该地区强劲的医疗、生物技术、国防和国家安全行业，Lacy表示。

UDR正在北弗吉尼亚州其一个现有社区旁建造一个385单元的公寓项目。此外，据首席财务官Dave Bragg在电话会议上透露，公司还在加州里弗赛德开发一个名为“3099 Iowa”的约300单元的全新项目。公司还收购了波特兰的两个社区和洛杉矶的一个社区。

该REIT在第二季度完成了一个公寓社区的出售，并已签约出售另外三个，四项处置的总收益预计为2.95亿美元，据Bragg称。

UDR还与Carmel Partners成立了新的合资企业，后者收购了MetLife在UDR纽约市Columbus Square公寓社区中的50%权益。交易中，UDR为Carmel提供了5000万美元的夹层贷款。UDR在该合资企业中的经济权益和费用结构未变，并将继续运营拥有710套公寓的Columbus Square。

财务举措

在第一季度，UDR宣布转为月度分红——成为首家这样做的专业公寓REIT——据Toomey称，其研究“表明有机会通过吸引重视频繁现金流分配的日益增长的市场群体来多元化投资者基础”。公司计划于本周发放首次月度股息。

Toomey说：“自宣布转向月度分红以来，我们与多个新资本渠道进行了广泛接触，并获得了积极反馈。”

据Bragg称，UDR近期还将股票回购计划扩大至约3000万股。第二季度，公司以2亿美元回购了约550万股，平均价格为每股36.49美元。

Toomey表示，公司通过数据驱动流程（以热力图可视化）确定最佳资本来源和用途，“促使我们出售资产，并将收益用于以大幅低于净资产价值的折扣回购股票。”

Toomey在电话会议上表示，UDR决定在未来几年内逐步结束其债务和优先股投资组合。

Toomey说：“我们对卓越运营的关注和数据驱动的投资识别方法促使我们做出这一选择。UDR是行业领先的运营商，而非贷款机构，我们不打算重新进入债务和优先股业务。”

Toomey指出，最初该计划运行良好，因为竞争较少。然而，过去几年，“出现了一群愿意承担风险、深入资本结构的竞争性资本，其价格对UDR而言不合理。”

这“让我们得出结论，该业务周期部分已被资本淹没，对我们不再有吸引力，因此为何不将资本转移到能获得更高更优回报的地方，”Toomey说。

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