7月下旬，多笔公寓物业转入特殊服务，另有部分物业估值被下调，Morningstar的多份报告揭示了这一趋势。

德州再次成为此类转移的中心，尽管据Morningstar报告，纽约布鲁克林的一处物业也面临挑战。

位于德州League City的两处Keener Investments物业——Harbor Walk和The Shore——已转入特殊服务。据7月31日Morningstar报告，总部位于休斯顿的业主表示“无法再自掏腰包支付债务服务和托管缺口”。

这两处物业仍列于Keener官网，该公司未回应Multifamily Dive的置评请求。

在138套的Harbor Walk，收入高于承保水平，但支出增幅较大；176套的The Shore面临类似的收支问题。

“两处物业的入住率均降至85%左右，但收入保持强劲，”Morningstar Credit的董事总经理David Putro在邮件中告诉Multifamily Dive。“支出也都在上升，但浮动利率债务推高了还款额，综合导致现金流无法覆盖还款。”David Putro表示。

服务转移不仅限于德州。在纽约市，110套的Georgetown Apartments因数月拖欠而转入特殊服务。

据7月29日Morningstar报告，该布鲁克林物业在报告期前五年表现良好，偿债覆盖率超过2.00倍，入住率达99%。该资产于2026年4月违约，Morningstar称服务商评论稀少。

估值变化

7月，部分新公寓转入特殊服务，而已面临问题的物业贷款估值被更新。

在德州Pasadena的Falls of Deer Park Apartments，据7月30日Morningstar报告，新评估值略高于贷款额。但新估值2750万美元较2021年3月的3760万美元低27%。

该资产由休斯顿公寓投资者Rao Polavarapu的Falls Apartment Group持有。据Morningstar，该物业于2025年7月“因赞助方问题导致拖欠”而转入服务，并于2026年2月成为REO（银行收回物业）。

“Falls物业的评估是积极的，因为该物业为REO且评估值高于贷款额，但似乎需要资本支出才能出售，因此评估本身并不预示近期出售，”Putro表示。

此外，休斯顿Waterford Grove Apartments的评估值从发行时的9350万美元下调32%至6320万美元，据7月20日Morningstar报告。2025年净现金流比承保水平低31%。

3月，Morningstar报告称，借款人未能获得贷款协议要求的税收豁免，导致该物业转入特殊服务。当时，借款人需进行本金偿还以达到1.25倍DSCR和8.5%债务收益率门槛，但拒绝执行。

“Waterford似乎正走修改路线，因此不太可能引发出售，”Putro表示。

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