AI就业冲击波逼近公寓行业：运营商、投资者与经济学家的多重观察

多年来，人工智能将引发大规模失业的担忧更多停留在理论层面，而非现实。然而进入2026年，此类警告声愈发响亮。

2月，Citrini Research发出警报，指出高级AI的快速普及可能将失业率推高至10%，并引发股市40%的下跌，进而导致大规模白领裁员。同月，据《今日美国》报道，Square与Cash App运营商Block宣布因AI驱动的业务变革进行大规模裁员，涉及员工超过4,000人。

3月，全球职业转型与高管教练公司Challenger, Gray & Christmas的数据显示，当月有15,341个岗位削减被归因于AI，使其成为裁员的首要原因之一。自2023年以来，AI在99,470个裁员公告中被提及，占裁员计划的3.5%。不过，据《纽约时报》报道，部分观察人士质疑AI是否为许多裁员的唯一原因。

越来越多的公寓业主、华尔街分析师和经济学家正密切关注，与AI技术相关的裁员是否会削弱年轻白领租户的需求，进而冲击依赖高收入劳动者的科技密集型市场及高端租赁市场。

但部分高管仍认为，公寓行业对AI威胁的重视程度不足。Carroll Holdings创始人Patrick Carroll表示：“如果直接说‘你的租户基础将有20%或30%消失’，或许人们会重视起来。但我认为他们对AI及其对世界的变革程度了解不够，可能还无法完全理解这一点。”

就业影响的不确定性

AI颠覆劳动力格局的想法已不再被视为纯理论，而是一种现实可能性。但关于其具体形态以及最终是否会导致就业净减少，仍存在广泛争论。

美联储临时主席Jerome Powell在1月的央行新闻发布会上表示：“每一次技术浪潮都会消除一些岗位，同时创造另一些岗位，历来如此。”

总部位于芝加哥的业主与运营商Daniel Management Group业务发展高级副总裁Ian Bingham，将当前对AI取代人类的狂热与五年前对集中化将抢占公寓岗位并“以前所未有的方式影响员工人数”的担忧相提并论。

Bingham表示，最终员工人数从物业现场转移至非现场地点，员工数量几乎没有任何减少。“他们把人员从现场调往区域或公司办公室，改变了工作范围，但发现租户偏好和客户服务需求依然存在。”

尽管一些高调的裁员被归因于AI应用与效率提升，但更广泛劳动力市场中的信号却难以解读。RealPage数据分析部门首席经济学家兼副总裁Carl Whitaker认为，当前就业市场更多是“更广泛经济不确定性”的产物，而非AI所致。

Whitaker表示：“人们担心AI正在夺走工作岗位，导致裁员无处不在。但实际情况似乎并非如此。更多只是企业在招聘上变得极度、极度谨慎。”

年轻租户的困境

AI或许尚未大规模取代劳动力，但它已被指为年轻专业人士经济困境的肇因之一——而这一群体对租赁住房至关重要。

LeaseLock首席经济学家Greg Willett在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“组建新家庭的年轻人对公寓需求贡献巨大。”

Willett指出，16至24岁人群的失业率在2025年底为10.4%，高于2024年底的9%和2023年底的8%。

Willett表示：“虽然很难精确指出失业率上升中有多少反映AI承担了入门级员工的工作，但商业运作方式的转变似乎确实对数据产生了一定影响。应届毕业生比一两年前更频繁地回到父母家中居住。”

Whitaker同样关注25至29岁年龄段的就业状况。“过去10年，中小学一直教导学生，如果会编程，就有一份好工作在等你，”他说。

但未来情况可能并非如此。事实上，Carroll认为，随着新技术的普及，入门级的科技、金融、法律和行政白领岗位正在消失。“通常我们希望那些刚毕业、拥有高薪工作的大学生来填满A级公寓，”Carroll表示，“而这恰恰是受AI冲击最严重的群体。”

科技市场的风险

AI驱动的失业不会均匀冲击全美各地。部分市场，主要是科技磁石城市，似乎比其他地区更容易受到影响。投资银行Mizuho Securities董事总经理兼资深REITs分析师Haendel St. Juste表示：“我认为沿海地区的风险大于阳光地带，因为AI岗位集中在沿海。”

但在其中一些地区，AI至少在短期内带来了就业繁荣。在最近的财报电话会议中，REIT高管表示旧金山持续位列最佳市场之首。

事实上，Equity Residential首席执行官Mark Parrell表示，AI正推动旧金山的公寓需求，并引用了强劲的写字楼租赁活动。他在4月的REIT第一季度财报电话会议上表示：“不仅仅是AI的创造者，还有构建在其之上的所有系统……因此我认为还有增长空间。”

但除了REIT领域对旧金山市中心的兴奋情绪外，北加州科技就业存在更广泛的担忧。Whitaker警告称，旧金山或圣何塞的整体都市区就业表现并不亮眼，年就业增长几乎持平。

Whitaker表示：“我认为我们正看到特定科技节点的影响，尤其是在新增供应有限且空置率本已紧张的城市核心区。这造就了更强劲的租金增长环境。”

如果编程和软件开发可能成为AI革命的牺牲品，部分公寓高管宁愿避开科技中心。Bingham表示：“如果我在奥斯汀或圣何塞持有大量资产，我可能会更紧张一些。”不过他并不认为会出现“因AI演进导致科技岗位大规模外流”。

最终，Carroll认为AI将蚕食科技以外的领域，如金融，这可能使更多都市区暴露于失业风险。“它将冲击纽约、旧金山、波士顿——那些为大型咨询公司、高盛和大型投资银行工作的年轻人，”他说。

一线现实

人们担忧的AI就业末日确实存在可能性。然而目前，运营商表示现实并不支持这种叙事，至少在阳光地带和中西部市场如此。

在 Midwest 和 Texas 运营的Daniel Management的Bingham表示：“我还没有听到任何一位住户来说‘我的工作今天因AI丢了’。”

在阳光地带拥有大量业务的ZRS Management首席运营官Jackie Impellitier表示，租赁活动、看房量和入住率趋势仍更多与当地就业增长和人口迁移等传统驱动因素相关，而非特定的科技相关就业担忧。

Impellitier在邮件评论中表示：“从我们目前投资组合的情况来看，我们尚未观察到任何可衡量的需求疲软，可明确归因于白领失业或对AI驱动替代的担忧。这当然是我们正在密切关注的事项。”

于2023年12月出售其公寓资产的Carroll，不仅关注AI相关失业的潜在可能，更希望押注他认为不易受大规模白领裁员影响的产品类型。当他重返市场时，将有意寻找郊区地段的B级和B+级物业。

他表示：“从事医疗保健、技工、警察等工作的人群具有黏性，他们不会被取代。”

其他公司或许尚未将投资组合重新配置到更具防御性的资产类别和市场，但对未来存在更广泛的忧虑。

Tailwind Investment Group投资副总裁Trey Wheeler表示：“感觉劳动力市场目前正处于非常不稳定的时刻。”