纽约多户住宅CMBS困境加剧，评估大幅削减投资组合价值

更新：2026年8月26日： 在关于JPMCC 2021-NYAH投资组合的声明中，A&E房地产发言人表示：“我们与优先和夹层债务持有人保持持续沟通，寻求符合所有相关方最佳利益的解决方案，尤其是那些将这些建筑称为家的辛勤工作的纽约市居民。”

根据2026年8月期间发布的晨星信用新闻快讯，纽约商业抵押贷款支持证券（CMBS）多户住宅贷款的困境没有缓解的迹象。报告指出，纽约市的多个房产问题日益严重，而其他美国都市也出现了类似问题。

纽约投资组合价值暴跌

根据8月21日的晨星报告，一项新的评估将纽约市JPMCC 2021-NYAH投资组合的价值削减至4.472亿美元，较2025年的估值下降11%，比发行时的7.169亿美元低38%。 彭博社最近报道 纽约市的租金冻结可能会使业主A&E房地产的处境恶化。该公司未回应Multifamily Dive的置评请求。

晨星信贷副董事总经理David Putro在电子邮件评论中告诉Multifamily Dive：“NYAH投资组合在收入方面表现尚可，但支出增加，且市长政府可能对租金管制法律采取的措施存在不确定性，使得债务重组难以预测。”

根据8月18日的晨星报告，在纽约市的另一个投资组合中，一项新的评估将皇后区两处房产的Parkhill City投资组合的价值从2024年的评估值下调35%，至1.786亿美元。在贷款发放时，这些房产的估值为3.225亿美元。该贷款自2023年2月拖欠付款以来一直处于特殊服务状态。

晨星在报告中表示：“自2025年以来，已指定接管人；接管人一直致力于使该房产符合421a税收减免计划的资格。服务商正在推进止赎程序，预计将在2026年底前作出裁决。”

根据8月14日的晨星报告，位于曼哈顿Murray Hill社区的91单元房产The Frontier在贷款延期至2029年3月后获得了更有利的消息。截至2025年底，该房产的入住率为98%。该 房产转入特殊服务 在其4410万美元贷款错过2026年3月到期日后。

Putro表示：“The Frontier获得了延期，现金流似乎正在反弹——疫情期间曾暴跌，但2025年是净现金流最好的一年，只是还需要更多才能达到可再融资的水平。”

其他问题贷款

纽约市并不是唯一一个CMBS贷款公寓继续遇到困难的都市。

根据8月5日的晨星报告，在辛辛那提，King's View因借款实体未能指定替代担保人而转入特殊服务。然而，根据晨星的说法，该房产2.11倍的偿债覆盖率“几乎无需担忧”。

晨星写道：“但值得注意的是，指定替代担保人的合同宽限期已经过去，服务商已下令进行BOV（经纪人价值意见），因此债务重组过程可能比乍看起来要长一些。”

同样在8月5日，晨星报告称，田纳西州孟菲斯的Green Tree Villas在实地检查中被评为“不可接受”后转入特殊服务。截至2025年底，服务商报告入住率为97%，DSCR为1.70倍。

晨星写道：“服务商的评论进一步指出，存在明显的‘房产恶化和疏忽’，多栋建筑倒塌并被木板封住，且没有来自借款人的关于原因、保险索赔或正在采取何种措施解决的信息。”

根据8月4日的晨星报告，在费城肯辛顿社区，已为八栋建筑的GM Holdings投资组合签署了宽限协议。这些公寓 在2026年4月因一系列未付款项而 转入特殊服务。

晨星写道：“宽限协议允许指定接管人。虽然借款人此前提议使贷款恢复当前状态并同意现金管理，但两者均未实现，借款人目前正在推销该投资组合以供出售。”

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