为何外部资本正转向中西部公寓市场

中西部多户型住宅常被忽视，但如今正迎来高光时刻。随着阳光地带仍在应对供应过剩，以及华盛顿特区和波士顿等一些沿海城市因联邦政府削减开支而面临基本面恶化，美国中部地区的公寓市场却持续交出稳健的成绩单。

尽管纽约和旧金山在7月份的租金增长方面领先全国，但根据房地产数据公司Yardi Matrix于8月3日发布的报告，堪萨斯州和密苏里州的堪萨斯城、芝加哥以及明尼苏达州的双子城等中西部市场的租金增长也紧随其后。

“在中西部，我认为总体上存在供应限制、强劲的吸收和强劲的租金增长，”Daniel Management Group的创始人兼总裁Roger Daniel告诉Multifamily Dive。

Daniel在机构物业管理和承销领域工作后，于2013年创立了DMG。从芝加哥的大本营起步，他逐渐扩展到郊区。通过口碑推荐增长到约5000套单元后，他扩展到威斯康星州、印第安纳州、得克萨斯州，最近又进入了爱荷华州。DMG还设有资本筹集部门，帮助其收购物业，但第三方管理仍是核心业务。

“我们以作为运营商的灵活性而自豪，”Daniel说。“我们做过BTR（建后出租）、散点式项目、精品项目——小到无需配备员工。我们还做过适应性再利用项目。”

Daniel表示，DMG在租赁城市地区和郊区的“高接触”新物业方面也“取得了很大进展”，这些物业与机构管理者和中端市场公司竞争。

“物业越大，我们在收入和支出两方面看到的价值增值机会就越多，”Daniel说。

在此，Daniel与Multifamily Dive讨论了中西部投资、平台增长以及管理领域的并购。

本次采访经过编辑，以保证简洁和清晰。

MULTIFAMILY DIVE：鉴于该地区被认为具有安全性，您是否看到新投资者进入中西部？

ROGER DANIEL：我认为简短的回答是肯定的，尽管似乎还有一些——找不到更好的词——僵尸集团仍在追逐阳光地带市场。那里的供应过剩太严重了。会消化掉吗？可能会，但这需要时间。

我认为就中西部而言，确实存在兴趣。较小的中西部市场交易量要少得多，而且很多交易更本地化。有些城市有非常好的需求驱动因素，比如威斯康星州麦迪逊，州立学校和州首府都集中在这个较小的城市，吸引的可能不是机构股权，而是来自外地的股权。

芝加哥的投资者动态如何？

芝加哥是另一个例外。具体到芝加哥，尽管股权投资者兴趣增加，但他们总体上肯定更倾向于库克县以外的地区。我认为他们总体上仍然持谨慎态度。他们会找理由说不，但我认为趋势是更多地说‘是’。

完成交易并不容易，部分原因是资本市场。所以这不是中西部特有的问题，我认为这正在影响所有地方，比如利率上升且波动很大。无论对错，我认为芝加哥在税收方面存在一些额外的感知风险。这不仅仅是税收上涨的问题，而是税收的不确定性。而且我确实认为新的评估员会在这方面有所帮助，至少在使税收预期更加透明方面，更偏向中长期。所以我认为这会有所帮助。

交易市场低迷如何影响了您的增长？

我们从成立之初就是一个增长型平台。如果你擅长你所做的事情，我认为交易往往会帮助你。你会被推荐。你的客户在增长。他们让你管理物业。有既定的关系。你表现出色，他们希望你为他们做更多。这就是我们在交易活跃时的经验。

当交易更加稳定时，如果客户对现有物业经理不满意，他们更愿意继续忍受。这确实使增长变得更加困难。

当新交付的单元减少时，增长有多难？

如果开发受限，供应自然会更受限制，因此你最终是在争夺市场份额，而不是通过整体经济增长来发展业务。对于任何有增长业务的人来说，经济停滞会使增长更加困难，每个人都只能争夺现有的东西。

我们很幸运，我认为我们能够扩大客户范围。当他们给我们机会去表现时，这帮助我们成长。尽管整体经济环境对我们的帮助较少。

您是否希望增长到超过5000套单元？

我真的是从零开始的。所以，一直是‘提供好的价值，保持灵活，继续表现，看看事情会如何发展。’正如我提到的，这是一个靠推荐和服务的业务。所以客户来来去去，楼宇也会被出售。

所以，我们只是希望继续为客户提供价值，然后看看这会带我们走向何方。做好工作，看看会发生什么，没有真正固定的愿景，因为即使我有，你也不能完全控制。你必须尽力而为，并期待最好的结果。

管理领域有很多并购。为了生存，是否必须扩大规模？

我认为这取决于你的受众是谁。如果你是私募股权支持的或其他什么，我知道[增长]是常见的说法。我没有合伙人。我以自己的亲身经历为例。我从03年开始租赁公寓，并在该行业逐步晋升。我一直能够进行承销、预算编制和运营。

我们公司最初只有一名物业会计师和我自己。我们从一开始就盈利。我认为通常规模越大，利润越高。我们利用增长来对平台进行再投资。我听说很多公司在单元数量低于一定水平时是不盈利的。随着我们的成长，我们确实在平台上进行了大量再投资，这帮助我们。总的来说，如果你做对了事情，规模越大，利润就越高。

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