利率飙升令公寓交易陷入僵局

本文是探讨利率上升对美国多户住宅市场影响的系列报道的第一篇。

今年早些时候，公寓业主CGI+曾计划利用当时天文数字般的高房价，出售其在南加州的四处物业中的三处。

总部位于加州伍德兰希尔斯的该公司首席运营官Aaron Cohen表示：“我们当时确实想抓住卖方市场的机会。”然而，到了4月，CGI+撤下了其中两处资产的挂牌；5月，公司又决定不出售另一处。这一系列快速转变源于一个核心问题：利率不断攀升。

Cohen指出，更高的借贷成本给一度火热的公寓销售市场浇了一盆冷水。买家给出的报价未能达到CGI+的预期，或者买家在交易过程中要求“重新议价”（retrades），即在购买流程深入后提出降价要求。

“我们撤下交易是因为原本希望以市场上看到的超高价格出售，”Cohen说，“但由于利率上升，买家回头来找我们试图重新议价。我们说，‘听着，我们并不需要卖掉这些资产，它们运营得很好。’”

Cohen并非个例。业内其他人士也观察到，利率上升和美国国债收益率波动正在扼杀交易。随着融资成本上升，买家寻求折扣，而卖家则不愿降价。

尽管如此，整体数据仍显示市场处于健康状态。根据MSCI Real Assets（一家为全球投资界提供工具和服务的公司）分享给Multifamily Dive的数据，5月份多户住宅板块录得215亿美元的销售额，同比增长22%，创下该月份的历史新高。不过，MSCI指出，4月和5月的增长步伐已较今年第一季度有所放缓。

标价冲击

今年年初，作为公寓交易贷款利率基准之一的10年期美国国债收益率约为1.6%。到3月，随着乌克兰战争加剧以及通胀攀升至数十年高位，收益率逼近3%。6月中旬，收益率一度突破3.48%，创下2011年以来的最高水平。

随着利率和国债收益率上升，借款人面临更高的成本，且这种情况往往发生在他们已签署合同之后。

总部位于加州科斯塔梅萨的经纪公司The Mogharebi Group执行副总裁Otto Ozen表示：“利率上升改变了计算方式。当贷款方给你的资金减少时，这会影响你必须投入的自有资金金额以及你预期的收益率。”

据Berkadia华盛顿特区都会区办公室高级董事总经理Patrick McGlohn称，6月初美国国债收益率的飙升不仅推高了固定利率借贷成本，也影响了浮动利率债务。“这对各类贷款的放款额以及固定利率贷款的借贷成本都产生了影响，”他说。

当借贷成本上升时，买家可以回头向卖家要求降价。而这正是过去几个月里经常发生的情况。“一些超大型机构物业的买家要么取消托管，要么重新议价并要求折扣，”Ozen说。

关于市场上实际发生多少重新议价存在争议。Cohen估计，他见过的交易中有25%至30%已经退出合同，而总部位于休斯顿的CBRE Capital Markets多户住宅债务与结构融资高级董事总经理Kyle Draeger则表示这种情况更为有限。“买家不想被视为反复议价者，”他说。

卖家面临抉择

当买家要求折扣时，卖家面临抉择：要么退出交易，要么接受较低价格。但随着利率持续上升，业主可能面临这样的阴影：如果再持有几个月，价格可能会更低。

“卖家如果把物业重新放回市场，将无法获得类似的价格，”总部位于休斯顿、专注于B级和C级多户住宅社区的Three Pillars Capital Group创始合伙人George Goyal说。

一些业主，如CGI+，选择将资产撤出市场而非接受较低价格。“他们意识到自己没有合适的买家群体，或者买家群体不够多，因此最终选择持有资产，直到找到另一个出售机会，”Cohen说。

如果业主决心出售或被迫出售，他们将需要重新评估其对价值的预期。“卖家现在必须放下他们在定价预期上的高姿态，”Goyal说。

传统上，在市场动荡时期，卖家会调整其价格预期，即使这需要几个月的时间。“通常，卖家的预期会有所下降，因为买方的债务成本已经上升了太多，”Draeger说。

竞标者消失

随着公寓物业的承保难度加大，买家变得更加谨慎。Cohen估计，许多交易中的有意竞标者数量已减少了50%至75%。

CGI+正是那些退缩的买家之一。“我们目前对购买交易持严格态度并踩下刹车，除非我们找到真正能算得过账的交易，”Cohen说，“大多数公司都和我们一样，买家群体相比之前确实大幅缩小了。”

总部位于休斯顿的Nitya Capital首席执行官兼创始人Swapnil Agarwal也采取了类似策略。2021年，Nitya完成了近20亿美元的总交易额，但目前，他计划暂停收购，观察市场对利率上升的反应。

“我们正努力完成已签约的最后三处住宅资产的交割，”Agarwal说，“现在我们将在今年剩余时间内暂停收购。”

而那些仍在买入的买家则在进行保守的承保。“我们假设利率将在4%至5%之间，”总部位于坦帕的公寓业主和管理公司American Landmark的首席执行官Joe Lubeck说，“因此我们将继续尽可能追求长期限的固定利率。”

点击 此处 订阅，即可在每个工作日通过电子邮件收到此类多户住宅和公寓新闻。