利率上行重塑多户住宅贷款市场格局

本文是探讨利率上升对美国多户住宅行业影响的系列报道之二。点击此处阅读第一篇。

过去两年，资本化率持续走低，公寓买家纷纷转向不同融资来源。例如，包括债务基金在内的投资者驱动型工具在2021年占据了12%的市场份额——据MSCI Real Assets数据，这是有史以来的最高比例。

“过去18到20个月，债务基金在收购端尤其活跃，”CBRE资本市场多户住宅债务与结构化融资高级董事总经理Kyle Draeger表示，“如果资本化率只有2%或3%，你无法从政府机构获得所需杠杆，因此大部分交易流向了债务基金。”

与此同时，商业抵押贷款支持证券（CMBS）在2021年占交易量的15%，而政府机构占41%。尽管政府机构仍是最大份额持有者，但占比已较往年大幅缩小。

然而，近期国债市场波动和利率上升可能打断借款人远离政府机构的趋势。许多观察人士认为，随着今年利差扩大，借款人可能再次转向政府支持的资本来源和商业银行。

“这促使那些原本打算使用债务基金的借款人重新审视：是否真的需要如此高成本的债务，还是可以接受稍低成本的固定利率贷款，比如通过政府机构获得，”Draeger说。

尽管债务基金目前吸引力下降，但并非所有人都认为高杠杆的投资者驱动型贷款会消失。保险公司和商业银行等其他资本来源仍在市场中活跃。

总部位于纽约的ACRE是一家机构基金管理公司，既作为业主投资多户住宅，也运营债务基金，提供65%至70%的贷款成本比融资。“浮动利率债务仍有其价值主张，可提供额外杠杆，”ACRE合伙人兼信贷主管Daniel Jacobs表示。

债务基金退缩

随着利率变动，部分债务基金的放贷能力受到质疑。据Draeger称，过去几个月，一些此类贷款机构在交易中重新谈判（retrade），但并非普遍现象。

“大多数情况下，如果已签署申请或交易进展到后期，优质债务基金会尽力维持原有条款，只要他们能做到，”Draeger说，“他们更倾向于对优质客户这样做。而较低层级的债务基金可能不得不重新谈判。”

部分债务基金甚至完全退出市场。

“大多数债务基金至少在接下来一两个季度内基本停业，因为CLO市场不接纳新发行，”Trion Properties管理合伙人Max Sharkansky表示。Trion是一家总部位于加州西好莱坞和迈阿密的多户住宅投资发起人及私募房地产公司。“大型基金稍具竞争力，但还不足以与其他贷款机构抗衡。还有其他融资方式，不必依赖债务基金。”

政府机构回归？

当一种债务来源开始退缩，借款人会寻找其他选择。

“债务基金都是私募市场，他们正在重新审视自己的利差，”Draeger说，“与政府机构相比，债务基金的执行确定性较低。当类似情况发生时，你确实会看到更多资金流回房利美和房地美的管道。”

Sharkansky正是那些更关注房利美和房地美的借款人之一。“在当前环境下，政府机构开始显得更有吸引力，”他说，“相对于买家需支付的价格，政府机构的贷款规模更合适。”

在以往周期中——如2008年全球金融危机和COVID-19大流行期间——当其他贷款来源枯竭时，公寓借款人转向政府机构。

“历史经验表明，当资本市场出现错位、传统交易变得更困难时，对政府机构项目的需求会大幅增加，”纽约Hudson Realty Capital管理合伙人Richard Ortiz表示。该公司提供过桥贷款和政府机构贷款。

商业银行保持活跃

在Trion Properties，Sharkansky即使在债务基金退缩时，也能通过大型区域性和全国性银行获得过桥贷款。“我们刚刚完成了几笔，还有几笔在筹备中，”他说。

据Draeger称，大型全国性银行提供50%至60%的杠杆。“银行仍然相对积极，”他说，“他们仍在寻求放贷，且资金成本较低。”

但Draeger表示，这些大型银行开始变得更加挑剔。

“每个人都有充足的资金可贷，”他说，“只是对项目更加精挑细选。”

据Draeger称，这种选择性不仅限于大型银行，也延伸到保险公司等其他贷款机构。“他们确保所考虑的退出收益率是合适的，”他说，“因此他们在承销上更加精细。如果手头有15笔交易，他们不会全部做，只挑其中几笔。”

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