借贷成本上升，公寓估值高企能否持续？

本文是系列报道的第三篇，探讨利率上升对美国多户住宅市场的影响。点击此处阅读第二篇。

5月，公寓物业交易价格继续刷新历史纪录，但随着利率攀升，部分观察人士开始质疑这种高估值能否持续。

据MSCI数据，Real Capital Analytics商业地产价格指数（CPPI）显示，6月公寓价格同比上涨23.7%。

然而，借贷成本上升正促使买家要求卖家降价，并将部分潜在投资者挤出市场，这些观察人士认为公寓价格面临下行压力。

“估值必然回落，”加州伍德兰希尔斯公寓业主CGI+的首席运营官Aaron Cohen表示，“许多物业以低于3%的资本化率成交，估值确实不合理。”

但并非所有人都认同Cohen的观点。另一些人认为，全球投资者对公寓的持续兴趣以及强劲的基本面将继续支撑估值。

价格回落是否即将到来？

今年早些时候，CGI+将南加州的三个公寓社区挂牌出售，但在评估市场后，因无法获得理想价格而撤回。

Cohen估计，实际成交价比经纪人估值低10%。他预计未来六个月价格将下跌20%至30%。

“现在只是开始，”Cohen说，“如果利率继续上升，估值必然下降，否则投资者将面临更低的回报。”

休斯顿公寓业主Nitya Capital的首席执行官兼创始人Swapnil Agarwal也持类似观点。

“我认为这些资产的定价将大幅下降，”Agarwal告诉Multifamily Dive，“这只是开始。”

纽约ACRE的合伙人兼信贷主管Daniel Jacobs表示，利率环境的最大风险在于利率可能急剧上升，给借款人的偿债能力带来压力。ACRE是一家机构基金管理公司，以业主和债务提供方身份投资多户住宅物业。

“我认为我们还没到那一步，”他说，“我们关注的是未来12到18个月的情况。如果利率上升，融资成本增加，将继续推低估值。”

资本涌入或成支撑

过去两年，来自全球各地的资本持续购买美国公寓，部分指标显示市场兴趣仍在增长。MSCI称，2022年第二季度市场中的独立买家数量比2021年同期增加了13%。

休斯顿Camden Property Trust的首席执行官Ric Campo指出，部分买家是全现金交易，因此不受利率波动影响。这家REIT可以通过发行股票和股权收购，属于现金买家之一。

“仍有大量资本在寻找投资标的，”Campo在5月告诉Multifamily Dive。

基本面能否继续支撑估值？

过去一年，创纪录的租金推动了公寓需求。尽管租金增长可能放缓，但多户住宅的供需动态依然强劲。

“人们支付的价格相对较高，但同时也获得了可观的增长，”Campo说，“这就是为什么价格有相当坚实的底部。在收入增长如此强劲的情况下，价格不会下跌。”

如果租金下降，估值可能受到冲击。但Jacobs认为短期内不会发生。“多户住宅的基本面依然强劲，”他说，“我们继续看到强劲的租金增长和非常高的入住率。我们的投资组合表现极佳。”

事实上，经济波动可能进一步提振该行业。洛杉矶CBRE Capital Markets的多户住宅债务与结构化融资高级董事总经理Kyle Draeger指出，公寓通常被视为动荡时期最安全的商业资产类别：“如果你要转向某个资产类别，很可能转向多户住宅，”他说，“从稳定性角度看，经济适用房甚至更好，不存在流动性问题。”

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