Adam America为何进军学生公寓市场：专访CEO David Brickman

Adam America Real Estate于2009年经济大衰退最深处启动首个项目。尽管当时并非动工兴建住房的良机，这家总部位于纽约的公司仍在其后十年间，在公寓和共有公寓领域开辟出一片天地。

然而，大约十年后，公司将业务版图扩展至一个新领域——学生公寓。“过去五年，我们确实在学生公寓上投入了大量精力，”CEO David Brickman对Multifamily Dive表示，“从历史上看，我们更偏向传统多户住宅。我们只是将学生公寓视为多户住宅的一个子集。”

在此期间，Adam America已完成多个项目：位于佛罗里达州Sweetwater、面向佛罗里达国际大学学生的Terrazul项目，拥有1,200个床位；位于纽约州Albany、面向奥尔巴尼大学学生的The Hudson & Hudson Suites项目，拥有690个床位；以及位于康涅狄格州New Haven的Olive & Wooster项目，拥有299个单元、557个床位。

据Multifamily Dive获得的新闻稿，服务于耶鲁大学的Olive & Wooster项目拥有172个全装修床位，专为学生设计，是该公司首个学生公寓项目。此外，Adam America正计划在德克萨斯州奥斯汀West Campus地区建设一座30层高的学生公寓塔楼，拥有超过1,000个床位，靠近德克萨斯大学奥斯汀分校。

在传统公寓换手率低迷的时期，Brickman表示，学生公寓为Adam America带来了增长动力。

“我们传统公寓的入住和搬出频率不如从前，这带来了挑战，”Brickman说，“而在学生公寓方面，存在固有的换手率。是的，有续租，但每年都会有新生入住。这在传统投资组合租金增长更为困难的时期，推动了租金增长。”

在此，Brickman与Multifamily Dive探讨了如何选择合作大学、学生项目的融资以及设施军备竞赛等话题。

本次访谈经过编辑，以保证简洁和清晰。

MULTIFAMILY DIVE：学生公寓在您的投资组合中处于什么位置？

DAVID BRICKMAN：我们将学生公寓视为公司在居住领域向更专业化住房类别持续演进的一部分。我们拥有传统多户住宅，正在建设建后出租（build-to-rent）项目，也在建设学生公寓。我们试图在更广泛的居住领域，围绕具有刚性需求驱动力的区域进行布局。

因此，将学生公寓纳入我们的更广泛居住投资组合是合理的。但我们在学生公寓领域看到的趋势是，从投资角度看，某些大学确实存在赢家和输家。我们相信，从投资角度看，顶尖大学——那些供应受限的学校——将比以往更加强劲。

千禧一代已远超过大学年龄。您如何适应进入大学的更小人口群体？

我们确实在选择学校时更加挑剔。在学生公寓领域，就像多户住宅一样，供需关系驱动我们的商业计划。那么，什么将推动学生公寓的需求？显然，是对学校的需求及其入学增长。这两者缺一不可，我们正在非常非常谨慎地筛选。是的，更广泛地看，全国大学适龄人口预计将减少，这正是我们更加挑剔的原因。

您是如何做到这一点的？

我们正在做出战略决策，判断哪些州、哪些学校将真正受益。并非所有州的大学适龄人口都会下降。事实上，一些州预计会上升。因此我们专注于这些州。

关键在于理解供需。我们相信有些学校将受益更多，而我们也认为某些州的某些学校，我们可能会放弃。

您是否在寻求规模更大的学校？

我们确实专注于旗舰州立大学，原因与其他投资者关注这些学校的原因相似。我们显然会关注大学的申请增长，但不仅仅是申请增长。我们必须深入研究大学的未来增长计划，以及他们认为入学人数将如何增长。因此，选择在哪里布局涉及很多变量。

为学生项目融资是否比多户住宅建设融资更容易？

我认为是的。显然，经济性和收益率必须可行，但围绕学生公寓存在特定策略和专门针对学生的资本。项目必须位于合适的大学、合适的位置，靠近校园，并且有合适的赞助团队。

在股权方面，我们认为存在定向资本。在债务方面，学生公寓和传统多户住宅都有充足的流动性。

我们认为学生公寓的一个特点是，它与美国GDP增长的相关性不强。学生项目的成功并不取决于美国GDP增长，因此这种低相关性在当前环境下感觉非常好。

在顶尖学校，设施军备竞赛是否已达成休战？

答案是视情况而定。在市场中追逐最高租金的顶级资产之间，仍然存在设施军备竞赛。这些设施存在于那些资产中，因此任何希望与之竞争的新项目都必须在设施方面竞争。

但与此同时，位置的重要性一如既往，甚至更高。在某个时候，就像大学本身一样，可负担性为王。如果你能在优越的位置提供高质量的学生公寓，并且价格可能更低，那么肯定有学生愿意为了合适的价格放弃顶级设施。因此这是一种平衡，真正取决于产品类型、大学以及学生的期望。