利率上行令公寓再融资承压：高杠杆买家面临考验

本文为“利率上行对美国多户住宅行业影响”系列报道的第四篇。点击此处阅读第三篇。

过去两年，竞购公寓物业并非易事。买家往往需要与40至50个其他团体争夺同一资产。即便最终胜出，部分情况下他们也需摒弃谨慎，接受数年前难以想象的价格。

然而，未来数年，这些买家——尤其是那些使用浮动利率债务的买家——可能面临新的挑战：为一两年前奋力夺得的物业进行再融资。

毫无疑问，若利率持续攀升且估值最终回落，此前激进买入的业主将面临问题。但业内对这些问题的具体形态存在广泛分歧。

有人预见到悲观情景：钥匙交还银行、物业以折价抛售。但也有人看到公寓基本面强劲、债务资本充裕，且银行愿意与借款人合作以限制损失。

“我不认为交还钥匙是大概率事件，”Berkadia华盛顿都会区办公室高级董事总经理Patrick McGlohn表示，“如果是辛迪加股权集团，若普通合伙人（GP）需补足资本追缴，部分投资者可能被稀释。但归根结底，你也可以出售物业。”

还款期限临近

过去两年，在巨大需求与极低利率的推动下，公寓物业价格触及前所未有的高位。

“人们在增值型交易上支付了高昂价格，且承保激进，”总部位于加州西好莱坞与佛罗里达州迈阿密的多户住宅投资发起方及私募股权房地产公司Trion Properties管理合伙人Max Sharkansky表示。

然而，那些以高杠杆、浮动利率过桥贷款为这些物业支付溢价的买家，可能很快面临挑战。

“对于以3%资本化率购买多户住宅的人来说，在利率上升环境下三年后为债务再融资将更加困难，”总部位于纽约的ACRE合伙人兼信贷主管Daniel Jacobs表示。ACRE是一家机构基金管理公司，以业主和债务提供方身份投资多户住宅。“市场上有很多业主运营商在浮动利率过桥债务上推高杠杆，未来会遇到一些问题。”

总部位于休斯顿的Three Pillars Capital Group创始合伙人George Goyal表示，他听到一些公司因浮动利率贷款利息成本而陷入困境的故事。该公司专注于B级和C级多户住宅社区。“他们的偿债支出将攀升，需要用流入现金流来填补，”他说。

如果他们无法满足偿债支出或贷款即将到期，这些业主可能突然面临再融资风险。

“那些施加高杠杆的人将很难再融资或盈利出售，”Sharkansky说，“如果你在装修后以4.25%或4.50%的资本化率承保，并押注租金增长，却将75%的贷款成本比过桥债务置于其上，而利率升至6%以上，你将很难从中再融资脱身。”

若估值下跌而利率上升，一些人看到更严峻的情景。“如果利率从这里大幅上升，我们个人认为很多人将处于不得不交还物业的境地，”Goyal表示。

与贷款方的协商

对于任何陷入困境的业主，第一个电话通常是打给贷款方。多数贷款方宁愿与借款人合作，也不愿收回物业。在2008年全球金融危机期间，许多公寓业主通过与银行协商解决问题，而非交还物业。

“我们预计会有一批困境资产，其借款人此前假设利率将维持低位，”总部位于加州伍德兰希尔斯的公寓业主CGI+首席运营官Aaron Cohen表示，“他们将尝试与贷款方谈判，寻求延期方案，以避免面临止赎事件。”

在某些情况下，借款人可能讨论锁定利率上限。“如果你持有浮动利率贷款物业，并希望今天锁定利率，你必须在再融资时投入现金，而非提取现金——这通常是人们想要的，”Goyal说，“但业主愿意投入现金，以获得能承受的锁定利率的安全感。”

McGlohn表示，利率上限成本已大幅上升。“许多债务基金贷款并未设立替代上限托管账户，因此发起人将不得不购买替代上限，而某些情况下，即使商业计划按部就班，SOFR的快速上升也可能引发现金流扫除，”他说，“这是让我感到意外的一点，可能在特定情况下造成压力。购买替代上限时，人们会感到一些‘标价冲击’。”

再融资选项

如果说过去十年房地产投资者学到了什么，那就是市场上总有资本浪潮涌向公寓。一些观察者认为，这些资金正排队为困境业主提供救生索——当然，是有代价的。

Jacobs看到了贷款方（如债务基金）的“中期机会”。“你会看到再融资机会，因为人们很难摆脱过去几年承担的浮动杠杆债务，”他说，“因此，通过提供再融资，你或许能获得超额回报或超额息票。”

无论业主是购买利率上限还是进行再融资，他们通常都需要拿出更多资金。但筹集这些现金可能是个问题。在许多情况下，这需要向股权投资者进行资本追缴。

“资本追缴是声誉上的自杀行为，但现实就是如此，”Goyal说。而进行资本追缴总好过不得不交还物业。

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