银行回归推动2026年多户住宅债务融资选择激增

尽管贷款成本仍高于公寓投资者的期望，但多户住宅借款人的债务融资选择似乎正变得空前丰富。

“市场上待配置的债务资本规模巨大，”Cushman & Wakefield资本市场副主席（负责股权、债务与结构化融资）Brian Share对Multifamily Dive表示，“我们几乎找不到一个不受欢迎的多户住宅交易。”

这对多户住宅借款人而言是利好，但贷款机构并未因此降低放贷标准，总部位于马里兰州贝塞斯达的公寓持有商RailField Partners联合创始人兼首席投资官Jon Siegel指出。

“据坊间消息，尽管贷款机构积极拓展业务，人们仍在谈论交易推进之难，”Siegel在邮件评论中告诉Multifamily Dive，“对于稳健且结构简单的交易，获得贷款相当容易；但任何复杂因素都会使流程更加繁琐耗时。”

当前市场焦点仍集中在再融资领域。例如，CBRE债务与结构化融资集团副主席Maximiliane Leachman向Multifamily Dive透露，该商业地产公司60%的债务配置用于再融资，仅40%用于新收购。

随着业主持续进行物业再融资，2026年的贷款结构出现微妙变化。房利美和房地美仍是关键参与者，债务基金同样活跃，但真正的年度亮点是银行乃至寿险公司的回归，多位从事债务配置的业内人士如此表示。

银行与保险公司重返市场

2022年美联储开始加息，随后硅谷银行等机构倒闭，许多银行曾退出多户住宅贷款领域。

“在硅谷银行事件之前，银行贷款已显艰难，而该事件使困境雪上加霜，”Leachman说。

但如今它们已回归。据Leachman称，CBRE的银行贷款业务同比增长30%。在FDIC承保的机构中，多户住宅未偿贷款在2026年第一季度（6月数据）同比增长4.1%，达到6653亿美元（据CRED iQ统计）。

“四年前，我根本不会把交易推荐给银行，”Leachman说，“那根本不值得尝试。”

如今，银行在某些交易上“直接击败了政府支持企业”，Leachman表示。“由于互换利率低于国债收益率，银行能够以与政府支持企业相近的利差赢得业务，将借款人的全包利率降低30至40个基点。”

但银行不仅与政府支持企业竞争。“高附加值项目仍由债务基金主导，但银行正以更强姿态回归，”Share说，“我们认为这一趋势将持续增强。”

银行还为建筑贷款提供有竞争力的方案，Share补充道。但这并非全部。“它们当然希望收购任何有现金流或轻度增值的资产，”他说。

寿险公司今年也活跃于市场。“我们看到寿险公司回归，因为听说它们今年配置不足，”Leachman说，“所以现在它们积极出击。这主要体现在工业地产交易上，但也正渗透至多户住宅领域。”

债务基金介入

对于需要流动性支持的业主，债务基金继续提供强劲的再融资选项。“私人信贷和债务基金领域资金充裕，如果你只是想争取时间，这些工具完全合理，”PXV Multifamily创始人兼首席执行官Matt Ferrari告诉Multifamily Dive。

在Cushman，Share表示其团队正花费大量时间帮助那些在过去几年建成“优质”新项目、但因建筑贷款到期且贷款方要求还款而需要更多时间的开发商。

有时，这些借款人能获得比原建筑贷款更优的利差，Share指出。

“债务基金尤其为我们提供了绝佳渠道，帮助开发商争取时间，不必在波动的资本市场环境中被迫出售，也无需开票偿还贷款，”Share说，“我们已通过桥贷机构找到了现金中性基础上的优质解决方案。”

但Leachman表示，部分借款人的再融资正变得更加困难。过去，这些贷款机构可能只要求贷款余额的1%至3%作为展期费用；如今，许多机构可能要求10%。

“我们都在等待年底靴子落地，届时那些借款人将第二次回到债务基金寻求再次修改条款，”Leachman说，“看看有多少会回头，将十分有趣。”

房利美与房地美保持参与

去年，多户住宅行业曾有讨论称房利美和房地美正积极努力触及贷款上限。

如今，它们正抵御债务基金、回归的银行和寿险公司的竞争，Leachman表示。“我们业务量中最大的变化是，政府支持企业的产出实际上相对持平，”Leachman说。

传统上，CBRE的债务配置中50%至60%通过政府支持企业完成。现在，这一比例可能已降至约40%，Leachman称。

“我们做的再融资远多于收购，”Leachman说，“销售市场并未大幅回升，我认为这正是政府支持企业与非政府支持企业份额变化的最大驱动因素。”

房利美和房地美在合适交易中仍拥有支持者。“对于稳定型交易，政府支持企业绝对仍是极佳选择，”Ferrari说。

Share同意，政府支持企业在稳定型交易上极具竞争力，即使这些交易未必符合其使命导向目标。但他指出，银行和保险公司在更复杂的交易中可能胜过政府支持企业。

“政府支持企业的承销模式非常公式化，但如果你是顶级赞助商且交易具备合适的租赁进度，则存在一定灵活性，”Share说，“因此很难一概而论。但我们看到银行和保险胜过政府支持企业的情况，往往出现在非标准公式化承销的交易中。”

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