模块化建造加速渗透多户住宅市场：开发商拥抱更快交付与标准化优势

越来越多的多户住宅项目开始纳入异地建造（offsite construction），开发商正利用其更快的工期优势。根据2022年模块化建筑协会（MBI）报告，这一趋势正在加速。

多户住宅市场目前是模块化建造行业中增长最快的细分领域。据MBI报告，去年该领域约占商业模块化产出的23%。

这一较高的采用率与模块化建造的整体趋势形成对比——模块化在所有建筑类型中的渗透率仅为5.52%。从多户住宅的角度看，保持模块化设计的简洁性——每种公寓类型采用单一设计、使用“舱中舱”的小型模块，并采用标准化建筑布局——是其成功的关键。

开发商青睐异地建造技术，还因为项目可在冬季月份几乎不受干扰地持续推进，而美国大部分地区的现场施工在冬季难以实现。这一观点来自美国总承包商协会（Associated Builders and Contractors）首席经济学家Anirban Basu。

模块化项目的主要优势之一是快速推向市场，总部位于马萨诸塞州贝弗利的建筑公司Windover的高级项目经理兼模块化专家Derrick Seitz表示。该公司为客户提供多户住宅模块化解决方案。

承包商还表示，模块化建造带来了环保和安全方面的益处。例如，它减少了建筑垃圾，并消除了施工现场坠落的风险——坠落是建筑行业死亡事故的首要原因。

节省时间，而非成本

尽管承包商和开发商认为模块化公寓建筑优点众多，但更低的价格并不在其中。

“我们在与考虑模块化的客户接触之初，总是明确一点：建造成本与传统方法相同，”Seitz说。“模块化能让你比传统方法更早交付产品……这通常是卖点。”

总部位于迈阿密的开发商Resia的首席执行官兼总裁Ernesto Lopes也认为，快速交付是公寓领域采用模块化建造的主要吸引力。Resia使用预制技术，在南佛罗里达、亚特兰大和得克萨斯州建造价格适中的新住房，且不依赖政府补贴。

“时间在我们的财务方程中非常重要，”Lopes说。“我们的模块实际上比外部建造更贵，但它平均节省了我们两个半月的施工时间。这意义重大，对我们来说这样做是合理的。”

Lopes表示，目前使用预制模块的成本比传统建筑高出约3%至5%，但他预计随着新工厂的投产，这一成本将下降。这些模块在工厂内完全安装好固定装置和机电管道系统（MEP），然后运至现场安装。模块包括预制浴室、厨房和杂物间。

Resia计划在佛罗里达州巴拿马城海滩建设一座20万平方英尺的模块制造工厂，每年生产约2万个模块，Lopes说。他预计该工厂将于2024年投入运营，并计划到2025年在阳光地带每年交付8000套新公寓。

美国最大的多户住宅开发商Greystar也计划在宾夕法尼亚州诺克斯开设一家异地制造工厂。Greystar的全资子公司Modern Living Solutions于2020年购买了这座25.6万平方英尺的工业厂房，用于预制模块化浴室。

甚至拜登政府也在推动模块化建造，作为一项旨在五年内缩小住房供应缺口的举措。该计划为经济适用房生产提供资金，并增加此类项目的联邦融资选项。

克服障碍

然而，传统承包商报告了异地建造技术的障碍。这些问题包括：新的模块化特定流程可能绕过既有的行业伙伴关系，现场错误消耗预期的成本节省，以及高昂的运输成本。

然而，专门从事模块化建造的建筑商已经找到了应对这些挑战的方法。

Windover的多户住宅部门约占其年度工作组合的60%，其中约15%为模块化项目，Seitz说。该公司开发了数据库和矩阵，用于向分包商展示模块箱安装后需要做什么。它不拥有自己的工厂，而是与不同的模块化制造商合作。

“这绝对是一个学习曲线，”Seitz说。“Windover多年来一直投资于自我教育，学习如何巧妙地为我们的贸易伙伴设定期望。”

Seitz补充说，从项目一开始就参与设计阶段也很有帮助，可以引导MEP系统的设计，使其更适合模块化安装。

“我们的大部分体量建造来自新英格兰地区或加拿大北部，”Seitz说。“工厂离项目现场越远，由于运输和物流，成本效益就开始下降。”

运输障碍

这很大程度上是因为各州在运输法规方面有不同的参数，总部位于洛杉矶的模块化建筑公司Cassette（专注于多户住宅和酒店）的创始人兼首席执行官Dafna Kaplan表示。例如，在加利福尼亚州，任何宽度超过15英尺的拖车都需要警车护送，而其他邻近州可能要求超过20英尺才需要。

“考虑一下体量模块的产地和目的地，这是评估项目经济性的重要部分，”Kaplan说。“这也是为什么模块化项目很难进行硬性投标的原因之一，因为它们不是同类比较。”

Cassette的做法是通过提供固定价格的产品（包括在其服务的每个地点的安装）来消除这一复杂性，Kaplan说。换句话说，Cassette负责供应链策略、物流和准时交付，这样“总承包商不必为了成功而成为物流专家，”她说。

Lopes通过运输预制模块（如浴室、厨房和杂物间）来应对运输挑战。这些模块用牵引拖车运输，且在施工现场不需要太多存储空间。

设计限制

为了实现这一点，Resia建筑的核心是完全相同的。其一居室、两居室和三居室公寓布局在其所有开发项目中保持一致。

“如果开发商有三四种不同的单元类型，模块化建造就会变得非常低效，”Lopes说。“我不认为模块化建造能高效地取代传统建造。只有当你有标准化的产品，以及在场外制造的小模块，然后立即在现场安装时，它才是高效的。这对我们来说很有意义，但我不确定对其他公司是否也如此。”

Kaplan也认为，至少在采用初期，单一产品供应仍是模块化建造商的最佳方法。

“如果我们要转向制造流程并颠覆建筑的建造方式，那么用16种不同的产品来做这件事，然后试图教育分包商社区和总承包商，这负担太重了，”Kaplan说。“因此，我们相信我们的方法——将其简化为一种产品——是因为我们相信行业必须首先学习这一过程，我们将为后续的每种产品采用类似的过程。”

随着更多建造商提高模块化采用率，这应该为更大的设计灵活性打开大门，她补充道。

“如果有足够多的客户投资购买Cassette设计的一居室产品，我们当然会推出另一个产品，再一个产品，”Kaplan说。“这是我们的希望。”

然而，工厂到现场的距离只是决定总成本机制的一部分，总部位于费城的模块化建筑公司Volumetric Building Cos.的首席执行官Vaughan Buckley表示。他补充说，最终的决定因素更为微妙。

“模块化建造在特定地点是否可行，是一个相对简单的等式，涉及两个因素：建筑所在市场的劳动力成本有多高，以及劳动力的可用性如何，”Buckley说。“这些问题的答案将决定模块可以运输的最大距离，以及该项目是否可行。”

劳动力短缺加速模块化推进

专家表示，劳动力短缺——大多数承包商面临的头号挑战——应继续推动对模块化建造的兴趣。

MBI执行董事Tom Hardiman表示，根据MBI报告，模块化的市场份额预计将在未来五年内从2021年的5.52%增长到10%。

“我们确实预计体量建造和异地建造会增加，因为现场熟练技工的数量在减少，”Seitz说。“虽然工厂也面临熟练技工减少的问题，但由于工作环境是受控的、有条件的，他们在招聘和留住熟练技工方面略为成功。”

Lopes也认为，普遍的劳动力短缺正在提升建筑公司对模块化建造的兴趣。

“熟练劳动力方面有一颗定时炸弹。我们没有移民政策，如果没有政策，你就无法补充这些技工，”Lopes说。“熟练劳动力越来越难获得，而且情况会变得更糟。我们认为这是我们增长的最大威胁。”