公寓引入短租：收益诱惑与居住体验的博弈

当 Kirsten Jackson 和她的室友搬进达拉斯市中心一栋崭新的豪华高层公寓六楼时，她们满怀期待。公寓的配套设施令人心动：可俯瞰达拉斯市区的无边泳池、配有台球桌和沙狐球的俱乐部会所，以及达到健身俱乐部标准的健身房——这些设施同样位于六楼。

入住后的头六个月，Jackson 的体验相当愉快。她喜欢与大多二三十岁的邻居交流，也乐于参加主题派对等社区活动。“我们在这里的经历让我们非常高兴，”Jackson 说，“我们很喜欢这里，一切都很棒。”

然而，今年二月，公寓经理宣布了一项所谓的“最新配套”——引入 Airbnb 短租。这一变化让 Jackson 和其他长期住户的居住体验大打折扣。“我们两个女生住在这层，而这里又是各种设施的所在楼层，”Jackson 说，“我们非常担心隐私问题。”

Jackson 的经历，折射出公寓运营商在引入短租时可能面临的种种挑战。如果处理不当，此前在住户体验和配套设施上的投入可能付诸东流。尽管如此，包括一些行业巨头在内的管理公司仍看到了创收机会，尤其是在出租率下滑的背景下，尽管多数公司不愿就此置评。短租让业主能够将空置单元变现，从而最大化利润。

“人们愿意为几晚、几周或几个月的住宿支付更高的价格，”总部位于得克萨斯州奥斯汀的短租管理公司 The Guild 的联合创始人兼首席执行官 Brian Carrico 表示。

社区氛围被打破

自 Airbnb 客人入住后，Jackson 所住大楼的问题在泳池区域最为明显。“我正躺着晒太阳，”Jackson 说，“就会有男士过来，要么想搭讪要我的电话号码，要么问最近的商场在哪里。我再也不觉得自在了。”

Jackson 还表示，她花了很多时间为短租客人充当向导。她并非个例。“Airbnb 的客人总是迷路，”一位不愿透露姓名的住户说，“他们完全不知道该怎么办。在电梯里，会有陌生人让你帮他们按去某个楼层的按钮。”

大楼的配套设施也受到影响。住户需要支付设施费才能使用俱乐部会所、健身房和泳池，而最初他们被告知可以 24 小时使用。“现在所有设施午夜就关闭了，因为有人弄坏了高尔夫模拟器，或者在泳池房砸碎了瓷砖，”Jackson 说，“我们仍然支付费用，但使用时间却变短了。”

Airbnb 客人的痕迹不仅出现在泳池和公共区域。走廊有时变得脏乱，地毯上也有污渍。住户还反映，通往停车场的闸门上挂满了供客人使用的密码锁盒。总部位于旧金山的 Airbnb 未回应 Multifamily Dive 的置评请求。

“访客车位严重不足，”那位匿名住户说，“短租项目启动后，所有访客车位都留给了短租客人。还有几次闸门坏了六到八周，那时候安保形同虚设。”

谨慎的观望者

Jackson 的经历为考虑引入短租的物业管理者敲响了警钟。无论是通过管理公司还是个别住户，允许短租一直是行业内的长期话题。总部位于休斯顿的 Hines、亚特兰大的 AMLI Residential、休斯顿的 REIT Camden、亚特兰大的 Novare Group 以及马里兰州格林贝尔特的 Bozzuto 等公司都曾采用过短租模式。

AMLI 继续提供短租服务，与总部位于旧金山的 Kasa 合作，后者管理芝加哥和丹佛等城市新建筑中的整层楼。这些项目有助于提升 AMLI 正在招租的建筑的出租率。但将短租限制在整层楼并非仅仅出于这一原因。

“我们发现，如果将大量单元分散在住户中间，住户更难接受，而如果从租赁运营一开始就规划好整层短租，情况会好得多，”AMLI Management Co. 总裁兼首席执行官 Maria Banks 说，“这不是对现有资产的新增改动。”

其他公司则对引入短租更为谨慎。总部位于弗吉尼亚州维也纳的公寓业主、管理商和开发商 Middleburg Communities 的创始人兼首席执行官 Chris Finlay 就回避了短租。他的主要顾虑是安全。

“租房的头等大事是安全与保障，”Finlay 说，“你需要一个让你感到安全、能认出邻居的环境。如果每天都有不同的人在走廊里走动，大多数住户不会喜欢。”

还有人担心，大量短租意味着管理者需要不断填补公寓空缺。“如果不注意租约到期时间，总是试图跟上短租的节奏，就可能陷入永无止境的招租状态，”总部位于佛罗里达州惠灵顿的公寓运营商和建筑商 The Bainbridge Cos. 的物业管理总裁 Dana Caudell 说。

尽管如此，Caudell 并未完全排除短租的可能性。“我们研究过，但也始终考虑现有住户的感受，”Caudell 说，“我知道存在顾虑。我们与几家短租公司讨论过，但尚未付诸行动。”

总部位于亚特兰大的业主和管理商 Cortland 也避免大规模使用短租，尽管其收购的部分物业中已包含短租。“在某些情况下，我们保留它们以进行监测和评估，”Cortland 首席体验官 Mike Gomes 说。

Gomes 表示，Cortland“并未完全排斥”更大规模地开展短租，但会通过调查采取精准策略。“如果我们发现某些类型的工作和住户对短租兴趣更高，”那么公司可能会在针对该租户画像的社区提供短租服务。

Gomes 也看到了短租的收益机会，但存在运营和法律上的复杂性，因为一些城市（如纽约市和旧金山）禁止或限制短租。“尽管可能有净增量收益，但收益是否大到值得改变我们的运营方式？”他说。

满足短期需求

像 The Guild 的 Carrico 这样的创业者表示，他们可以化解与现有住户（如 Jackson）之间的矛盾，并帮助业主（如 Gomes）避免重组运营。这些公司负责为公寓业主管理短租，减轻物业运营商的负担，然后在平台上挂牌出租。

这些短租运营商通常采用两种模式之一：一种是从物业经理处租赁公寓，然后以高于租金的价格转租；另一种是收取一定比例的租金。对于度假租赁，这些费用可能在 12% 到 50% 之间。

尽管疫情淘汰了一批短租运营商，但仍有不少留存，如 The Guild、总部位于旧金山的 Sonder 和总部位于华盛顿特区的 WhyHotel（最近更名为 Placemakr）。随着发展，The Guild 和 Placemakr 已超越短租范畴，开始运营整栋建筑，为长期和短期住户提供公寓。

今年三月，Placemakr 获得了 9000 万美元的股权融资，用于增长和物业收购。今年一月，The Guild 收购了 Cypress Real Estate Advisors 的物业管理部门 CREA Management，后者在四个主要市场拥有 5000 套单元。

Carrico 认为，Jackson 及其邻居面临的问题源于流程缺失，例如通过电子邮件和短信引导客人办理入住，或设置自助服务机和标识指引客人前往房间和设施。

Carrico 表示，管理者还可以通过规划、人员配备和信息告知，主动管理短租客人过度使用泳池等公共空间的问题。Banks 表示，Kasa 在 AMLI 建筑中迅速解决了问题。

“我们周末会安排人员在场，并提前明确告知规则，”Carrico 说，“如果客人违反规则，会收到警告。如果无法遵守，我们只能请他们离开。”

Carrico 认为，长期住户也能受益于其公司及其他短租提供商在现场提供的服务，如 24 小时礼宾服务。“如果你的 Wi-Fi 出问题，需要帮忙带朋友上楼，或需要增加停车位，这些在 24 小时内都能解决，”他说。

尽管这些服务可能对长期住户有利，但 Jackson 和她的朋友们更希望有一个干净的居住环境，不被打扰，不必回答陌生人问路或搭讪。最终，她和室友因短租客人而选择不再续租。

“我认识的这栋楼的住户，没有一个人对此感到高兴，”Jackson 说，“感觉就像住酒店，而且不是什么好酒店。”

点击此处订阅，每个工作日接收类似的多户住宅和公寓新闻。