TruAmerica以2700万美元优先股投资进入结构化金融领域

据8月10日与Multifamily Dive分享的一份新闻稿，TruAmerica宣布对加利福尼亚州圣卡洛斯一个251套公寓社区的全新开发项目进行2700万美元的优先股投资。

这项投资是在这家总部位于洛杉矶的顶级公寓业主将Ash Baraghoush聘为高级董事总经理以领导其结构化融资业务大约一年半之后进行的。据新闻稿称，自那以来，该团队已建立机构资本合作伙伴关系以支持该战略的扩张，最终在圣卡洛斯交易中完成了这项首笔结构化融资投资。

Baraghoush告诉Multifamily Dive，这项新业务补充了TruAmerica的收购、开发和经济适用房战略。该公司旨在未来几年内建立约5亿美元投资的私人信贷组合。

据Baraghoush称，总裁兼首席执行官Bob Hart和首席投资官Noah Hochman设想将TruAmerica从一家成功的自营运营商转变为更多的住宅投资管理公司。他说：“因此，此后创建了多个业务垂直领域。”

在过去一年的大部分时间里，Baraghoush与Hart和Hochman一起与投资者会面，在仍然困难的环境中筹集资金。但结构化融资集团现在准备通过优先股、夹层债务和优先高级融资向公寓业主和开发商部署信贷资本。

Baraghoush说：“自今年第一季度以来，我们一直在真正地培育和发展项目管道。而且项目管道确实非常强劲。”

圣卡洛斯建设

凭借TruAmerica的资本承诺，SummerHill Apartment Communities将立即开始在旧金山都会区建设一栋六层、251套的房产，其中包括213套市场价公寓和38套经济适用房。

Baraghoush说：“我自己、Noah和Bob与那些人有着非常深厚的关系。他们是湾区一流的开发商——一个资本充足的集团。”

据Baraghoush称，当SHAC从筹集合资股权转向建设优先股时，它联系了TruAmerica。

Baraghoush说：“这笔交易拥有‘A+级赞助商、加利福尼亚州圣卡洛斯的绝佳微观位置，借助人工智能繁荣和重返办公室，受益于大湾区的非常非常强劲的市场’。”

据Baraghoush称，在此过程中，这笔交易为TruAmerica实现了“三足鼎立”：赞助商、位置和整体风险调整后回报。

据新闻稿称，圣卡洛斯周边地区经历了两位数的同比租金增长，且该子市场的入住率保持在97%以上。

Baraghoush说：“我们赢得这项业务的一种方式是将资本结构中的杠杆率推高了一点，因为我们喜欢赞助商，喜欢市场，也喜欢湾区的发展故事。”

业主中的私人信贷趋势

通过圣卡洛斯投资，TruAmerica成为最新一家为另一家公司赞助的公寓开发项目提供资本的大型业主集团。甚至像Forum Investment Group这样较小的私营公司也已加入竞争。

Baraghoush说：“自营运营商希望继续获得更多投资机会。他们认为，尤其是在当今市场，这为其潜在资本投资者提供了强劲的风险调整后回报。”

例如，提供优先股也有利于贷款和投资者关系。如果项目或房产出现问题，提供资本的业主运营商可以在房产最终落入银行手中之前介入并扭转局面。

Hochman告诉Multifamily Dive：“（在债务结构中）还有一层运营经验可以保护他们（贷款人）免于自己接管资产。”

公共REITs，如Essex Property Trust和UDR，也有向其他公司的开发项目注入资本的记录。在某些情况下，这些公司不得不介入接管他们进行优先股投资的房产。

2024年1月，UDR接管了由开发商Mill Creek Residential在加利福尼亚州奥克兰建造的173套租赁物业的所有权权益。同样在2024年，Essex Property Trust接管了加利福尼亚州桑尼维尔一处75套房产的普通股权益。

Baraghoush说，接管房产并不是目标。事实上，这是TruAmerica想要避免的事情。

Baraghoush说：“我能做的最糟糕的事情就是向我的投资者群体报告我们不得不移除合作伙伴，而这现在已成为我们投资组合的一部分。与这些投资者的关系——这个业务垂直领域对公司的重要性——远比做几笔糟糕的交易重要得多。”

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