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深度简报：

  • CRED iQ 的新数据 显示问题日益增多 在公寓商业抵押贷款支持证券贷款中。多户住宅的困境率为13%，自2月以来已翻了一倍多。7月份180笔新增困境贷款总额为9.92亿美元，其中96%与公寓相关。
  • Trepp 数据也揭示了 CMBS 贷款问题日益严重。 多户住宅 CMBS 服务率上升 环比上升16个基点至8.39%，据该数据公司称。六个月前为8.14%，一年前为8.37%。
  • 随着俄亥俄州、得克萨斯州和纽约州一波多户住宅贷款逾期30天，多户住宅 CMBS 逾期率上升46个基点 环比至7.69%，据 Trepp 称。六个月前为6.94%，一年前为6.15%。

深度洞察：

尽管 Trepp 的多户住宅指标有所上升，但7月份五笔最大的新增逾期贷款由办公楼、酒店、零售和专业商业地产支持。

据 Trepp 与 Multifamily Dive 分享的信息，最大的公寓逾期贷款是支持得克萨斯州理查森市262套的 The Riley 的5380万美元票据。该 物业进入服务程序 今年早些时候在失去免税资格后，据 Morningstar 称。

CRED iQ 将休斯顿的8400万美元 Weston 医疗中心公寓贷款确定为7月份推动困境的最大公寓贷款。佛罗里达州圣罗莎海滩的 Ariza Forest View（6100万美元贷款）、拉斯维加斯的 Mirasol（5310万美元）、马里兰州贝塞斯达的 Solaire Bethesda（4960万美元）和达拉斯的 The Sophia Apartments（3890万美元）的逾期也加剧了公寓问题。

CMBS 贷款仅占多户住宅债务市场的一小部分，因此容易高估其重要性。然而，这种证券化债务在困境物业中暴露的问题可以显示整个行业的裂痕。

CRED iQ 创始人兼首席执行官 Michael Haas 告诉 Multifamily Dive，他认为运营费用上升是推动多户住宅 CMBS 贷款陷入困境的常见问题。他指出保险和房产税同比上涨高达100%，这导致 CRED iQ 评估的98笔多户住宅贷款中有39笔的偿债覆盖率降至1.0倍以下。

“到期压力是第二大主题，”Haas 在电子邮件评论中说。“10笔多户住宅贷款已超过规定的到期日而未偿还，另有31笔将在未来12个月内到期，评论中反复提到借款人无法按时完成再融资并协商短期到期延期。”

延期维护、违规行为以及火灾和意外事件（包括佛罗里达一处物业的单位火灾和另一处的消防系统故障）引发了其他贷款的问题。

最后，浮动利率贷款敞口也是一个巨大问题。“具有可调利率 IO（仅付息）结构的贷款正面临利率上限成本侵蚀偿债覆盖率，”Haas 说。

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