高利率持续施压：承包商与业主观望等待
高利率持续影响商业地产项目融资，私人建筑活动明显放缓，但公共项目支出支撑整体增长。业内专家指出，利率若趋于稳定，建筑活动有望回升。
拥有近45年行业经验的Monte Thurmond或许对当前局面并不陌生。作为总部位于印第安纳波利斯的总承包公司AECOM Hunt的执行副总裁，Thurmond深知高利率对建筑活动的深远影响，而这种压力如今正逐步显现。
“我们确实看到几乎所有商业地产项目都面临巨大压力，因为历史上这类项目大多需要借助某种债务工具来支撑股权端的资金缺口，”Thurmond表示，“高利率正在影响当前项目推向市场的尝试。”
例如，底特律市与私人开发商Olympia Development of Michigan及Related Cos.近期因当前贷款环境，推迟了其15亿美元的District Detroit混合用途项目的建设时间表。总体来看，根据总部位于辛辛那提的ConstructConnect的Project Stress Index，过去一个月内停工项目数量增加了10.1%。
美联储在本月早些时候的最新会议上选择维持利率不变。官员们将暂停降息的决定归因于高于预期的通胀指标。这对建筑活动而言并非好消息，尤其是对私人领域项目。
“利率上升已成为阻碍建筑项目推进的毒药，”总部位于纽约市的房地产资本咨询公司ANAX Real Estate Partners创始人兼负责人Eric Brody表示，“过去可能算得过账的项目，如今已不再可行。”
随着美联储维持利率不变，建筑行业的核心关注点已从“何时降息”转向“行业能承受多久疫情后积累的巨大动能”。而在最坏情况下，若通胀持续顽固，美联储甚至可能再次加息。
从这一角度看，即使利率维持高位，只要不再加息，便可能被视为积极信号，并通过注入一段稳定期来推动活动回暖，项目观察人士表示。
应对高利率的策略
总部位于伦敦、在纽约设有美国主要办公室的项目管理公司Currie & Brown的副总监Rachel Personius指出，业主和开发商在高利率时期往往对投资持谨慎态度。
“我们看到缺乏强劲或明确投资回报率的项目数量在减少，”Personius表示，“一个例子就是新的写字楼装修项目。”
总部位于纽约市的商业地产咨询与服务公司Newmark的全球研究执行董事David Bitner表示，较高的债务资本成本往往会抑制新建筑活动。他补充说，这正导致大多数物业市场出现疲软。
“利率已处于很长时间以来的高位。潜在开发商在审视项目时会发现，‘净营业收入增长率在下降，空置率在上升，资本化率面临上行压力，可获得的长期融资也比以前更少，’”Bitner说，“他们承保面临的所有风险都在增加，这正导致建筑活动放缓。”
根据Dodge Construction Network的数据，3月份建筑开工总量环比下降1%。这标志着新开工项目连续两个月收缩，主要归因于通胀和高利率。
然而，在美联储最终何时大幅降息的不确定性中，官员们强调加息也不太可能。这最终可能是该行业能获得的最佳消息。
随着高利率长期持续的预期逐渐被接受——如今房地产界无人指望回到2021年的宽松货币时代——这种稳定实际上可能预示着低迷建筑活动的潜在逆转。换言之，只要维持利率不变，美联储或许就能在不造成更多损害的情况下，实现其长期寻求的软着陆，至少在建筑领域是如此。
“关键在于，如果利率哪怕只是企稳，我们就能有效为项目做承保，因为我们清楚资本成本将是多少，”Brody说，“因此，只要我们看到企稳的迹象，我认为建筑活动就会开始起飞。”
对在建项目的影响
另一个积极因素是，当前的高利率对已开工项目的影响微乎其微，这对那些已破土动工的项目而言是一大优势，Bitner表示。
“一旦你获得了建筑贷款、拿到了规划许可并启动了项目，暂停几乎没有什么好处，”Bitner说，“一旦开始，你就会努力完成。”
相反，最大的影响通常落在处于早期规划阶段的项目上，Personius表示。最新的项目数据印证了这一观点。
除了一批数据中心项目进入规划阶段外，大多数其他建筑类别在规划方面仍面临较慢的增长，Dodge Construction Network的预测副总监Sarah Martin表示。
例如，根据Dodge的数据，4月份传统写字楼和酒店项目继续面临较慢的势头。仓库建筑规划也保持平稳。
公共项目的优势
尽管如此，尽管私人建筑活动在高利率下挣扎，公共项目却表现更好，Thurmond表示。
例如，在最新的非住宅建筑支出报告中，整体增长“完全归因于公共建筑支出的增加”，ABC首席经济学家Anirban Basu表示。但受高利率和成本拖累的私人项目则继续挣扎。
Thurmond指出，AECOM以其在机场、大型医疗设施、高等教育、会议中心和体育场馆等公共建筑领域的专长而闻名，仍保持着可观的项目量。
“我们确实仍看到公共领域有相当多的活动，因为公共部门受利率成本的影响较小，其资金来源的运作方式与私人股权世界有所不同，”Thurmond说，“我在公共领域仍看到大量活动。”