马里兰州蒙哥马利县首创空调法规：重塑租户权益的区域标杆

编者按：本文是系列报道的第二篇，该系列共三篇文章，聚焦赋予租户制冷设备权利的地方政策。点击此处阅读第一篇报道。

约五年前，维多利亚·普赖斯（Victoria Price）敦促马里兰州蒙哥马利县（Montgomery County）地方立法者通过一项该地区尚无任何地方政府制定的政策：要求房东在夏季为租户提供制冷设备，其方式须与冬季供暖要求保持一致。

在2019年的一次公开听证会上，时年69岁的普赖斯讲述了她在一栋拥有逾50年楼龄的老年住宅楼中近14年的租住经历。她表示，该楼的制冷系统经常发生故障，有时会持续较长时间。她提到，有居民因热衰竭住院，有人晕倒，甚至有一位邻居因其所住单元缺乏可用的空调设备，部分原因在于过热而离世。

她的证词描绘了当弱势群体——如老年人、幼儿及患有基础疾病者——缺乏室内制冷条件时可能发生的状况。随着气候变化推动此前鲜有极端高温的城市屡创气温纪录，这已成为立法者日益关切的议题。

蒙哥马利县于2020年通过了普赖斯及其他当地租户权益倡导者支持的法律。根据新政策，许多房东须在每年6月1日至9月30日期间提供空调设备。设备须能将室内温度降至至少80华氏度。此前，该县并未设定室内最高温度标准，仅要求房东在单元内已有空调的情况下维持其“正常工作状态”。

最终的空调强制令较县议员汤姆·哈克（Tom Hucker）的原始提案有所缩减——原提案要求房东在5月也须提供可用的空调设备。最终法案还豁免了独栋单户住宅及部分历史保护建筑。尽管如此，该法律仍标志着社区对制冷认知的重大转变：制冷不再是锦上添花，而是生活必需。蒙哥马利县租户联盟（Montgomery County Renters Alliance）执行董事马特·洛萨克（Matt Losak）表示：“这项法律的目的不是让居住变得更奢华，而是应对健康危害。”

随着从纽约市到洛杉矶县等地的社区纷纷效仿蒙哥马利县的举措，该县实施此规则的经验或可为全国地方领导人提供借鉴。

起步阶段的波折

据县官员及房地产行业代表称，蒙哥马利县拥有数万套多户出租单元，其中大多数已配备空调。当地大首都地区房地产经纪人协会（Greater Capital Area Association of Realtors）2020年的估算显示，新法律可能影响300至1400套单元。尽管如此，该县法规生效后的第一个夏天仍“略有波折”。县住房与社区事务部（Department of Housing and Community Affairs）法规执行经理塔玛拉·罗宾逊（Tamala Robinson）表示，此前未提供制冷设备的房东需要摸索如何在建筑中安装相关设施。

对于需要安装空调的房东，县里提供了电气化和保温改造资金以帮助抵消成本，县住房与社区事务部社区发展主管内森·博维尔（Nathan Bovelle）说。

“据我估计，实施前的阻力比实施后的实际影响要大得多，”该县助理首席行政官厄尔·斯托达德（Earl Stoddard）表示，“没有建筑因此倒闭，也没有发生类似重大事件。”

县官员尚不清楚有多少租户因该法律获得了可用的空调设备——这并非他们追踪的指标。他们推测业主大体上在遵守规定，因为尚未收到相反反馈。“如果有房东在改造中遇到困难，我们会通过租户投诉得知，”斯托达德说。

租户联盟的洛萨克表示，自法律生效以来，房东似乎对空调维护更加上心。“我们没有再看到过去那种对投诉不予回应的现象，”他在电子邮件中写道。他将房东责任感的提升归功于蒙哥马利县的法规，但也补充说，空调问题响应度的提高可能部分归因于今年夏天的极端高温——这种高温可能对租户（尤其是老年人）构成严重健康风险。

罗宾逊解释了投诉报告流程：租户致电县里报告空调无法使用后，检查员会在当天上门查看单元并测量室内温度。若温度高于80华氏度，县里会通知房东，并建议其在24小时内采取行动——尽管技术上他们有最多五天时间修复问题。若修复需超过五天，县里会建议房东提供临时空调设备，罗宾逊表示多数房东会照做。若空调未在五天内修复，县里将发出传票并处以500美元罚款，法官可根据案情严重程度将罚款加倍或减免。

罗宾逊说，投诉很少走完整个流程。迄今为止，少数收到传票的房东都在上庭前解决了问题。

老旧建筑，更多难题

布莱恩·安柳（Brian Anleu）见证了要求房东提供空调这一争议的两个方面。

他曾作为哈克（该法案发起人）的幕僚参与蒙哥马利县法案的制定工作。如今，他代表当地房地产行业，担任大华盛顿公寓与办公楼协会（Apartment and Office Building Association of Metropolitan Washington）马里兰州政府事务副总裁。

他认为，为租户在炎热天气提供充分制冷的一个重大障碍，是配备老旧HVAC系统的建筑。这些建于20世纪60年代和70年代的建筑，往往也是租金可负担、居住着“该县最不富裕、最需要帮助人群”的建筑，安柳说。

安柳回忆，哈克办公室开始着手空调要求法案，正是因为收到了来自几栋此类老旧建筑居民的持续投诉。“四年后，我会告诉你那些建筑总是符合法律要求吗？”他说，“可能不会，因为那些建筑真的很旧，系统也很旧。”

在多户建筑中某些老式HVAC系统里，居民无法仅通过调节恒温器来随天气变化获得供暖或制冷。整栋建筑必须在季节转换时从供暖模式切换为制冷模式（或反之），这一过程可能耗时长达一周。官员们解释说：“如果出现一周炎热、一周转凉的情况——就像四五月份经常发生的那样——那会非常棘手，”斯托达德说。

就在今年4月，蒙哥马利县出现了接近90华氏度的高温天气，引发了一波关于空调无法正常工作的租户投诉，博维尔回忆道。几天后，气温又回落至40至50华氏度区间。

如果在那些炎热的日子里房东关闭了供暖，而当天气转凉时，“他们就会收到‘太冷了’的投诉，”博维尔说。

这种两难境地促使县官员进行了长时间讨论，思考如何更好地帮助房东选择每年将HVAC系统从供暖切换为制冷的最佳时机——或许可参考国家气象局（National Weather Service）或其他可靠的天气预报信息源，斯托达德说。

业主可以升级为更现代的HVAC系统，但这可能成本高昂、耗时且对居民生活造成干扰，博维尔说。此外，业主通常会将成本通过提高租金转嫁给租户，安柳说。蒙哥马利县已批准的建筑性能标准（涉及能源使用或温室气体排放）给房东带来了额外负担——他们既被要求降低能耗，又被要求升级制冷设备，他说。

“我们不断听说……有数十亿（联邦）美元可用于资助这类能效提升项目，”安柳说，但这些资金必须经过涉及多个政府机构的繁琐官僚流程，才能最终到达业主手中。

“总比死10个人好”

罗宾逊表示，她经常接到其他辖区关于该法律的咨询电话。一个常见问题是：蒙哥马利县为何将独栋单户出租房产豁免于该法规之外？她解释说，初衷是尽可能保持这些房产对租户的可负担性。但她建议其他地方政府考虑制定适用于所有出租房产的法律。“居民的健康与安全不应有差别……无论你住在独栋联排别墅、独栋单户住宅还是多户单元里，”博维尔补充道。

他还表示，蒙哥马利县本可考虑将部分位于低收入社区的历史保护建筑纳入法律范围，例如通过与历史保护协会合作允许进行结构性改造。

斯托达德建议，尚未充分开发建设的辖区应努力“从一开始就做对”，例如要求新建筑具备能效并配备空调。对于像蒙哥马利县这样已高度建成的社区，强制要求制冷及其他建筑升级而不推高租金可能面临更大挑战。他说，这些建成社区的政府可能不得不为改造提供补贴。

2019年倡导该县空调要求的租户普赖斯于今年6月告诉《智慧城市潜水》（Smart Cities Dive），她已经搬离了当年作证时居住的那栋楼。但她仍记得在公寓过热时给12层住所降温的种种办法——从拉上所有百叶窗、开风扇，到用海报板挡住窗户。有时她会离开住所，去邻近县投奔兄弟，她说。

当被问及是否认为蒙哥马利县的空调要求产生了效果时，普赖斯给出了肯定的回答。即使该法律只帮助了100个人，她说，“那也比10个人因极端高温而死要好。”

“为什么会有人反对这样的事呢？”