DOGE裁员冲击波逼近华盛顿：公寓业主的“安全港”还能撑多久？

在美国许多公寓市场——如凤凰城或拉斯维加斯——随供应与就业增长波动而经历繁荣与萧条周期之际，华盛顿特区都会区长期以来一直是公寓业主的“安全港”。

凭借联邦政府及承包行业提供的稳定就业，多户住宅高管们深知，即使新增供应量高企，首都及其周边地区仍将存在强劲的基础需求。

但时代正在改变。

自就职日以来，特朗普新政府与埃隆·马斯克领导的政府效率部（DOGE）已戳破了首都居民与房东长期享有的这种安全感。据CNN报道，全国范围内至少有101,022名联邦工作人员被解雇。总统唐纳德·特朗普表示，未来还有数千人将面临裁员，其中许多人瞄准的是华盛顿地区的雇员。

这些裁员主要针对入职一至两年、保护较少的试用期员工，目前其中许多案件正在法院审理中。

尽管公寓行业领袖及REIT高管在近期第四季度财报电话会上表示，其投资组合尚未受到DOGE裁员的重大影响，但他们仍对削减措施的后果感到担忧。不过，也有人感到些许安慰：华盛顿地区的经济在过去几十年中已实现多元化，且许多留任的联邦雇员正返回办公室工作。

为时尚早

据圣路易斯联邦储备银行与美国劳工统计局数据，截至2024年12月，华盛顿特区都会区共有300,000个联邦政府工作岗位。其中相当一部分职位可能面临风险。

“根据现有信息，我们认为该地区可能有100,000个联邦政府职位面临风险，”总部位于北卡罗来纳州格林斯伯勒的公寓业主与运营商Bell Partners高级研究副总裁TJ Parker表示。“现在量化对多户住宅的全面影响还为时过早，我们正密切监测该劳动力队伍的变化及其影响。”

年初时，许多公司仍将华盛顿都会区列为其首选市场之一。该地区是Equity Residential表现最佳的市场，2024年第四季度营收增长4.2%，公司首席运营官Michael Manelis在2月的第四季度财报电话会上表示，公司对2025年仍抱有高预期，预计入住率为97%。

“不确定因素在于，新政府及其对成本削减和联邦雇员返岗政策的关注，将对本地就业市场产生何种影响，”Manelis表示。

其他公司也处于观望状态。总部位于南卡罗来纳州查尔斯顿的Greystar——美国最大的多户住宅业主、管理商与开发商——的一位发言人告诉Multifamily Dive，目前判断裁员将产生何种影响（若有）还为时过早。

担忧情绪蔓延

与同行类似，总部位于马里兰州贝塞斯达的公寓业主CAPREIT尚未看到联邦裁员带来的显著影响。但该公司仍对潜在后果保持警惕。

“考虑到马斯克/特朗普在过去几周发起的裁员规模与范围，CAPREIT对短期内华盛顿都会区公寓入住率的影响感到担忧，”首席执行官Andrew Kadish告诉Multifamily Dive。

然而，Bell的Parker表示，永久性裁员实际上可能通过增加短期租赁而推高该市场的公寓租金。从长期来看，这将促使人们迁往生活成本较低的地区，从而减少首都周边的住房需求。

“再加上私营部门招聘的放缓，被裁的政府雇员在该地区寻找另一份工作可能面临挑战，”Parker表示。“任何人口迁离该地区的趋势都将利好其他市场。”

Manelis表示，EQR尚未看到裁员影响其在华盛顿地区的续租，但他也承认存在担忧。“我想每个人都还有些紧张不安，”他说。

除了纯粹的裁员，Kadish还看到联邦成本削减对其投资组合的其他风险，包括DOGE推动出售或解除联邦机构占用建筑的租约。

“另一项可能影响CAPREIT可负担住宅组合的DOGE措施是终止联邦建筑租约，这将严重影响这些建筑的文职与保洁人员，”他表示。

相互交织的逆流

在特朗普政府寻求削减联邦职位的同时，它也在要求员工返回办公室。EQR高管们想知道，这些现场办公政策最终是否会抵消裁员的影响。

“那些住在远处的人目前不是我们的租户，[他们]可能很快就会成为新租户，而我们的投资组合几乎没有闲置空间，”首席执行官Mark Parrell在EQR的Q4财报电话会上表示。

Camden执行董事会副主席Keith Oden认为，联邦返岗政策可能提振这家总部位于休斯顿的REIT在华盛顿市内的物业——该区域一直是其首都地区投资组合中的薄弱环节。

“很有可能的是，当人们不得不回到实际办公室工作时——其中很大一部分位于华盛顿市区——他们可能会更有理由搬回或靠近华盛顿市区，”Oden在该REIT的Q4财报电话会上表示。

总体而言，Oden认为首都存在“大量相互交织的逆流”。“我认为，无论谁要求他们这样做，你押注联邦雇员中实际会转行的人数低于预期，可能永远不会输，”他说。

市场多元化提供缓冲

在总部位于马里兰州贝塞斯达的REIT Elme Communities于2月举行的Q4财报电话会上，总裁兼首席执行官Paul McDermott持乐观态度，指出华盛顿特区在2024年是表现最佳的市场，且2025年仍保持这一趋势。

“净库存比率仍处于低位，高昂的住房成本为追求性价比的租赁选择创造了持续需求，”McDermott表示。“该地区具备持续繁荣的条件，拥有高技能劳动力、先进的技术基础设施、创业氛围以及无与伦比的全球连接。”

McDermott指出，得益于市场多元化，过去12个月中，联邦政府以外的行业贡献了几乎97%的就业增长。

“我认为现在科技行业已真正占据主导地位，我们仍看到大量增长，尤其是在北弗吉尼亚州——我们在DMV地区的大部分住宅组合都位于那里，”McDermott表示。

Parrell同样认为，首都的经济多元化为抵御DOGE裁员提供了一定缓冲。“[华盛顿特区地区]还有其他雇主，”他说。“顺便说一句，还有很多与国防工业相关的工作，这些可能不受同样的人员编制限制。”

交易市场的不确定性

尽管裁员不断，Kadish表示，CAPREIT——一家家族所有的华盛顿特区地区公司——认为该市场仍将受到机构投资者的青睐，原因在于其医疗、学术和政府领域的职业机会以及经济适用房的缺乏。

“这些裁员不会改变CAPREIT对华盛顿特区地区的长期看法，”他说。

早在特朗普赢得第二个任期之前就寻求降低其在华盛顿特区地区物业配置的Camden，也看到了该地区公寓的强劲投资者需求。

“华盛顿特区是一个极佳的交易市场，”Camden首席执行官Ric Campo在该REIT近期的Q4财报电话会上表示。“取决于物业类型，[资本化率]在4%中高位上下浮动。因此那里仍有可观的需求。”

然而，近期的不确定性可能成为某些交易的障碍。2月，Elme Communities宣布其“启动了对战略替代方案的正式评估”，其中可能包括出售。在与Multifamily Dive分享的一份研究报告中，摩根大通执行董事Anthony Paolone指出，潜在的联邦削减可能构成障碍。

“最近让我们有所迟疑的是特朗普政府及其改革政府/DOGE的努力，”Paolone写道。“这可能会给需求和定价权带来不确定性，导致一些自然买家暂停行动。”

不过，就目前而言，华盛顿特区的公寓运营商、业主和潜在买家或许只需等待更多明朗信号。“我们只是需要看看未来几个月情况如何发展，”EQR的Manelis表示。

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