三大因素或推动下半年多户型住宅交易量回升
尽管第二季度交易量下滑，但行业高管预计下半年多户型住宅交易量将增长，原因包括买家适应市场波动、资金充裕以及更多房产入市。
洛杉矶公寓业主和管理公司Cityview在年初交易势头强劲，第一季度业绩创下历史新高。该公司近期在纽约开设了办公室，作为进军美国东部投资的跳板，并已买卖了九处房产。
然而，4月2日“解放日”到来，总统唐纳德·特朗普宣布加征关税，导致第二季度数据下滑。Cityview首席执行官兼董事长肖恩·伯顿对Multifamily Dive表示：“一切都停滞了。投资者感到恐慌。任何动荡都会让投资者有理由暂停。”
数据也印证了这一点。根据数据公司MSCI Real Assets与Multifamily Dive分享的报告，2025年第二季度公寓销售总额同比下降14%至351亿美元，但上半年仍增长5%至666亿美元。那么，投资者对下半年有何预期？交易量会像第二季度那样继续放缓，还是该季度只是市场改善中的一个小插曲？
公寓行业高管们押注交易量将上升，但可能不如预期那么多。达拉斯CBRE Multifamily Capital执行董事总经理凯尔·德雷格表示：“从市场销售角度看，今年可能会超过去年，但不会像年初我们希望的那么多。”尽管如此，德雷格和其他人仍对下半年持乐观态度。以下是三个原因。
1. 买家正在学会与动荡共存
投资者喜欢确定性。但自美联储三年前开始加息以来，他们面临的情况恰恰相反。洛杉矶房地产投资者BH Properties总裁吉姆·布鲁克斯对Multifamily Dive表示：“我们正在应对关税、高利率，且预计降息不多。因此资本成本很高。资本市场方面变得缓慢。”
然而，CBRE副主席杰弗里·邓恩预计，随着买卖双方接受10年期国债收益率可能维持在4%至4.5%区间，交易量将回升。邓恩说：“所有人都在等待国债收益率下降。我认为市场已得出结论：这不会发生。因此，由于更多人接受这一现实，出售行为会增加。”
在动荡市场中，收购也可能比开发等其他投资提供更多确定性。纽约市商业房地产服务公司Berkadia驻迈阿密董事总经理布拉德·威廉姆森表示：“由于关税和未来成本存在不确定性，我们看到一些团体可能不太愿意将股权投入开发。他们更愿意将资本投入传统收购，因为可以在60到90天内完成交易。”
即使利率波动，许多观察人士认为买卖双方已学会适应不确定性。纽约市房地产服务提供商Newmark多户型资本市场部门多户型债务与结构化融资总裁莎伦·卡拉法表示：“我认为市场已习惯于波动。如果你想交易，就必须应对它。”伯顿也同意：“尽管存在动荡，但人们对其未来情况已有把握。因此我们认为下半年将稳健——可能不如1月预期的强劲，但绝对稳健。”
2. 资金充裕
专家表示，一旦企业接受市场状况，下半年购买公寓的资金和意愿应该存在。邓恩表示，资本对公寓的购买意愿超过商业房地产领域任何其他资产，这将刺激对上市物业的需求。然而，这些买家只会在他们认为合理的价格上成交。邓恩说：“需求强劲。他们很自律。没有人做蠢事。我们有很多活动。今年我们会完成更多销售。”
其中一家更加积极的集团是多伦多投资与管理公司Slate Asset Management，该公司以2.265亿美元从佛罗里达州坦帕市公寓业主ZMR Capital手中收购了六处物业共1600套公寓。Slate Asset Management合伙人兼首席投资官彼得·苏洛扬尼斯表示：“我们开始感到买卖价差正在缩小，并达到我们可以对房地产做出坚实基本面押注的程度。”
机构买家此前一直观望。然而，威廉姆森表示他们开始回归，即使他们不愿公开披露活动。他说：“我们看到多户型领域机构有限投资者有所增加，这在过去12到24个月里并未出现。”尽管如此，像BH Properties这样的私人玩家看到了在机构完全回归之前达成交易的机会。布鲁克斯说：“我们很乐观，考虑到我们的资本结构和运营方式。私人资本投资集团应该在机构资本涌入之前迎来高光时刻。”
3. 更多房产将进入市场
由于大量资金在场外观望，下半年交易流的最大驱动因素可能只是是否有足够多的物业以合适价格上市。威廉姆森说：“市场上没有太多交易。因此供应不足，这是问题的一部分。”
如果国债收益率下降25至50个基点——即使美联储降息也无法保证——威廉姆森认为会有更多房产进入市场。然而，其他行业高管对2025年及以后更多购买机会持乐观态度，无论情况如何。Cityview的伯顿说：“我们看到更多交易进入市场。我们看到事情开始成交。”
“我认为市场已习惯于波动。如果你想交易，就必须应对它。”
——莎伦·卡拉法，Newmark多户型资本市场部门多户型债务与结构化融资总裁
邓恩表示，CBRE正准备今年秋季将“一些大宗物业”投放市场。但尽管场外资金充裕，他说市场的反应“尚待观察”。邓恩说：“过去两年，资金不想做大交易。他们想试探性回归市场——不做3亿、4亿或5亿美元的交易。出售4000万至1亿美元的交易比2亿美元以上的容易得多。”
业主——或其银行——如果原本不一定计划出售，也可能在今年秋季带来更多资产。邓恩说：“有些人需要出售。他们需要出售，因为债务到期。”根据Trepp的数据，到2026年底前，有一波1200亿美元的商业房地产贷款将到期，其现有偿债覆盖率低于1.20倍。该数据公司表示，多户型贷款是“即将到期贷款量中最大的一部分”，也是公寓投资者“寻找收购机会的关键领域”。
布鲁克斯看到了成为这些猎手之一的机会。他说：“场外有很多资金，但仍有一座需要导航和处理的困境之山。这对我们这样的公司来说是很好的机会。”
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