关税、就业与供应压力下，多户住宅运营商优先保出租率

多年来，公寓运营商一直将2025年末至2026年视为新增供应开始放缓的窗口期，期望借此减少优惠、甚至在高交付量市场提高租金。然而，随着年底临近，尽管供应端压力有所缓解，关税与就业等经济不确定性仍笼罩市场，“为2025年而生存”的口号似乎已成过去。

最新数据显示，新增交付量确实在下降。截至8月底，在建单元数为68.6万套，同比下降20.2%；当月，开发商完成的五单元及以上公寓年化交付量为50.3万套，同比下降28.7%。

“2026年春季，大部分（供应）压力将真正成为过去，”租赁住房经济学家Jay Parsons对Multifamily Dive表示，“这是所有人一直期待的目标，是隧道尽头的光。”

然而，即便供应端出现缓解，经济层面的不确定性——如关税和就业——仍在影响一个本就承受高供应的市场。例如，世界大型企业联合会本月早些时候表示，关税预计将对经济构成沉重拖累，今年国内生产总值增速将放缓至1.6%；该机构还指出，其领先经济指数8月的降幅为4月以来最大。

美国劳工统计局数据显示，失业率从7月的4.2%升至8月的4.3%，失业人数达740万。尽管数字并未明显攀升，但就业增长同样乏力。

“我们确实已经看到一些干扰，而且可能进一步放缓，最终几乎不产生新增就业，”总部位于达拉斯的租赁保险提供商LeaseLock的首席经济学家Greg Willett表示，“所以（人们）对推高租金持谨慎态度。”

普遍的不确定性

公寓租金通常在夏季上涨，但今年并非如此，优惠措施拖累了价格增长。据Parsons称，2025年租金出现自2010年全球金融危机以来的首次下跌。尽管根据RealPage Analytics和Waymaker的研究，租金仅下跌0.23%，但这一负面趋势引发了不确定性。

其他数据来源也显示出类似疲软。Apartment List报告称，8月全国租金中位数下降0.2%至1400美元，租赁淡季到来。此外，前八个月租金较上年同期下降0.9%。

Willett认为经济是这些下跌背后的原因。“现在推动需求数据的是经济状况和消费者感受，”Willett说，“他们会重新调整支出模式吗？”

部分公寓业主的问题早在今年年初就已显现。在AvalonBay Communities的第二季度财报电话会议上，首席运营官Sean Breslin指出，2025年要价租金状况弱于预期。

“我们的预期主要基于上半年就业增长略弱于最初预期，”他说，“因此，纵观整个上半年，我们最终比原预测少了约10万个就业岗位。”

某些市场的就业状况对租住高端多户住宅的自愿租房群体可能尤其具有挑战性，不过Breslin指出，他预计2025年晚些时候该群体情况可能改善。

“当前就业结构不利于高端多户住宅，因为金融、专业服务和科技（就业）环境较弱，”Breslin在电话会议上说。

其他管理团队也看到了裂痕。在南加州，疫情时期的驱逐禁令以及与全国经济形势相关的整体经济疲软，抑制了总部位于圣马特奥的REIT Essex Property Trust的增长。

“我们都经历了公共政策方面的诸多噪音和缺乏清晰度。因此，我认为企业确实在招聘和投资上更加谨慎，这自然会影响我们的整体增长，”首席执行官Angela Kleiman在7月底的REIT第二季度财报电话会议上表示。

留住现有租户

8月世界大型企业联合会消费者信心指数显示，对当前就业机会的感受连续第八个月下降。预期指数（衡量消费者短期前景）下降1.2点至74.8%。读数低于80通常预示经济衰退即将来临。

总部位于田纳西州的REIT MAA的第二季度财报电话会议上，首席执行官Brad Hill指出，在总统唐纳德·特朗普于4月2日宣布关税后，消费者信心读数下降。公寓管理者正通过专注于留住现有租户来应对这些状况。

“所有这些都影响了市场运营者的心理，他们确实对业绩表现感到紧张，并真正聚焦于出租率，”Hill说。

Camden Property Trust首席执行官Ric Campo也表示，经济形势让运营商变得谨慎。结果是，他们不推高新租约租金，而是努力留住现有租户。

“围绕我们经济和政治中正在发生的一切的不确定性，导致人们更加谨慎，转向以出租率为导向的推动，”Campo在8月的REIT第二季度财报电话会议上说。

不过，Hill在第二季度电话会议上表示，他认为房东应在2026年具备推高租金的条件。Campo也表示他保持乐观。

“消费者本身是健康的，”Campo在8月表示，“我们已经经历了31个月的工资增长，而公寓租金一直持平……这更多是运营商的心态问题，而非客户问题——他们试图在下半年（租赁市场传统淡季）保护自己。”

季节性放缓？

即使经济开始侵蚀公寓需求，这种疲软可能还需要一段时间才能完全显现。秋冬季节通常是行业最淡的时候，运营商会减少租金上调并专注于出租率——他们在2025年已经这样做了。

鉴于这种季节性，Parsons表示，他并不确定公寓高管能否在春季之前真正看清市场方向。

“我认为，在3月和4月租赁季开始之前，我们不会对市场方向有更强烈的感知，”Parsons说，“那将让我们更好地判断2026年将如何发展。”

然而，LeaseLock的Willett认为，公寓高管会在此之前获得更清晰的市场图景。他提出，疫情改变了行业的季节性模式，租赁活动在四个季度间分布相当均匀。

“疫情期间，所有需求都被推迟到后一年，”Willett说，“所以我们现在有不同的季节性模式，实际上去年第四季度有大量租赁，这些租约即将到期。”

而且，目前他预计这些租约的续约租金不会大幅上涨，甚至可能不会上涨。

“我接触的客户都在加倍重视‘床上的头’，”Willett说，“你尽量保持满租。如果这意味着必须放弃一点定价权，你绝对会走那条路。”

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