2026年多户住宅市场五大趋势前瞻

进入2025年时，行业专业人士曾预期多户住宅销售市场将迎来起飞。尽管全年数据仍可能优于2024年，但实际情况并未完全按计划发展。

“过去两三年，我们每年都说‘去年很慢，明年我们看到所有迹象表明将是大年’，”马里兰州贝塞斯达公寓业主RailField Partners联合创始人兼首席投资官Jon Siegel对Multifamily Dive表示，“原本应在一年内发生的转折，实际上需要数年时间才能实现。”

交易面临的一些障碍，如买卖双方定价预期差距和利率不确定性，已持续困扰市场数年。而2025年，市场波动性成为新的拦路虎。

“市场终将松动，”华盛顿特区投资公司Broad Creek Capital联合创始人Matt Ruesch表示，“我想很多人原本预期2025年就会发生，但市场波动性也很大。”

马里兰州贝塞斯达CAPREIT首席执行官兼首席投资官Andrew Kadish认为，特朗普政府的政策（如关税）加剧了投资者的市场不确定性。

“无论是房地产还是股票，我们都希望稳定，”Kadish对Multifamily Dive表示，“没有人愿意为一个无法真正信赖的退出资本化率做承销。我认为这对许多投资机构来说都是个大问题，无论是机构投资者还是普通投资者。”

尽管这种波动性不会在2026年消失，多户住宅交易人士仍对来年销售放量抱有希望。“我们感觉2026年将是真正活跃的一年，你也会看到许多其他基金和投资者手握大量现金准备部署，”Ruesch说。

以下是今年值得关注的多户住宅销售五大趋势。

买卖双方价格预期趋近

当利率在2022年开始上升时，物业价值认知出现分歧。卖方坚持加息前价格，而买方则指出资本成本上升正在侵蚀价值。

据Kadish称，这些问题依然存在。“卖方肯定需要接受这是一个新世界的事实，”Kadish说，“他们不能依赖2021年或2022年的预测。坦率地说，他们将获得比预期更高的退出资本化率，也高于他们三到五年前最初承销的水平。”

然而，Ruesch表示，随着买卖双方对利率走向有了更清晰把握，市场开始解冻。

“人们对当前环境越来越适应，对利率总体路径似乎也有了一些共识，”Ruesch说。

此外，Ruesch预计2026年将有物业以有吸引力的价格出售。

“你会开始看到买家在行动，”Ruesch说，“我们也开始看到更多卖家准备交易。所以你能感觉到市场正变得更有趣，我认为2026年将非常值得关注。”

总部位于洛杉矶的Stockdale Capital Partners在秋季30天内收购了两处物业。董事总经理Chase Jensen表示，他看到明年市场将出现更多交易。

“我相信交易量正在达到一个临界点，现在你看到大量价格发现，卖方和买方越来越接近达成交易，”Jensen说。

困境资产增加

过去几年，公寓投资者一直在积累资金，等待困境多户住宅物业进入市场。

“我想这是所有人一年半到两年前所期望的，”Kadish说，“他们以为会看到大量到期贷款。这些团体在疫情开始六个月后，以非常高的价格买入了大量资产。”

然而，到目前为止，这种情况并未出现。“我们看到了很多‘假装并延期’的做法，”Kadish说，“我认为许多贷款机构非常非常不愿意收回物业，宁愿再推迟12个月。”

但这并不意味着问题不存在。“市场上有许多交易存在严重的杠杆问题，”Jensen说。

然而，银行最终将不得不停止延期。“最终，这些贷款需要被处理，”Jensen说，“具体会是什么样子还有待观察。”

Camden Property Trust首席执行官Ric Campo认为，转折点可能在2026年年中出现，届时贷款机构将对借款人失去耐心并停止展期。“那将给卖方带来出售压力，”他在11月REIT第三季度财报电话会议上表示。

但这是否意味着大规模困境资产冲击市场？大多数公寓高管认为这极不可能。一些商业开发商和增值型业主可能需要出售，但不会以最低价格。

“我们可能会看到一点点，但我们都希望看到的那波困境浪潮，我们并没有看到，”Kadish说，“我不预见这种情况。”

租金稳定吸引投资者

在Camden的第三季度电话会议上，Campo还指出，今年不同地区的销售情况有所差异。

“沿海地区的销售肯定比阳光地带多，”Campo说，“原因很明显，沿海收入在正增长方面更容易预测，而阳光地带则因供应问题而更难。当承销未来增长变得更加困难时，那只是因为市场正在发生的情况。”

然而，随着供应逐渐消化，高管们对2026年租赁市场可能企稳持乐观态度。例如，达拉斯咨询公司Witten Advisors首席执行官Ryan Davis对Multifamily Dive表示，他预计到2026年底租金增长将恢复到2%以上的正常水平。其他人也同意。

“新物业减少了，”RailField Partners的Siegel说，“我们开始看到大多数市场的租金趋于稳定，甚至开始转正。在一些市场，入住率开始回升。所以事情正在缓慢发生。”

在Camden的财报电话会议上，Campo认为随着供应消化，可出租单元将更加受限。这反过来应能吸引买家入场。

“考虑到当前的供应动态，人们应该更容易展望‘27和‘28年，看到非常强劲的租金增长情景，”他说。

但经济问题可能颠覆租赁复苏，从而阻碍销售复苏。如果人们失业，物业基本面和销售都将受损。

“我认为存在一种可能性，我们真的会看到更多活动和增长，以及行业明年的积极氛围，”Siegel说，“但也存在另一种可能性，即现实世界介入，没人有钱可花，人们失业，或者其他奇怪的事情发生。”

股权资本保持充足

公寓投资资金并不短缺。债务基金、银行、人寿保险公司和政府支持企业都很活跃。联邦住房金融局在11月将房利美和房地美的贷款上限各提高至880亿美元，允许它们在2026年购买至多1760亿美元的多户住宅贷款。

“在贷款方面，市场上有大量债务可用，”Ruesch说，“所以那不是问题。”

虽然债务充足，但股权资本的数量仍有争议。Campo在Camden第三季度财报电话会议上表示，有“大量债务和股权资本可用”。“市场有很好的竞价深度，但流动性并不真正强劲。”

其他REIT高管也指出了类似趋势。“总体上私人资本充足，流动性良好，定价相当激进，”Equity Residential首席投资官Bob Garechana在10月REIT第三季度财报电话会议上表示。

公寓和工业物业所有者Standard Real Estate Investments首席执行官Robert Jue告诉Multifamily Dive，自2025年关税公告以来，他看到资本从不同领域流入多户住宅。

这一趋势应在2026年持续。“这有点间接，但之前大量资金流入工业领域，关税后工业投资被关闭，资金一直在流入多户住宅，”Jue说。

然而，一些较小的赞助商在投资者方面面临挑战，这限制了市场买家的数量，高管们告诉Multifamily Dive。

“但如果你在这样的市场中部署资金，我认为你实际上可以获得一些最好的交易，因为买家并不多，”他说。

REITs出售或观望

目前，寻找公寓的资本主要来自私人来源。对于较小的REITs，这种情况导致它们重新审视未来的业务战略。曾是多户住宅行业主导者、拥有2524套单元的Aimco董事会经过战略审查后决定清算公司。

Elme Communities迈出了解散公司的第一步，于8月以16亿美元现金将19项资产组合出售给Cortland Partners。这家位于马里兰州贝塞斯达的REIT将推销其剩余九项资产。公司股东仍需批准该计划。

在11月的新闻稿中，Centerspace确认其董事会已启动对REIT战略替代方案的审查。这家总部位于明尼阿波利斯的REIT拥有超过12000套单元，表示无法保证审查将导致交易或其他战略变化。

虽然大型REITs被出售会令人意外，但公共与私人估值之间的脱节使它们保持观望，许多公司专注于回购股票。

“由于私人市场资产通常以低于5%的资本化率交易，且达到或高于重置成本，我们的股票在当前水平提供了有吸引力的价值，因此我们暂时在收购活动上保持选择性和有限性，”EQR首席执行官Mark Parrell在10月REIT第三季度电话会议上表示。

相反，大型REITs需要看到定价变化，才能以有意义的方式重返市场。

“基于我们当前的资本成本，你通常不会看到我们在当前定价下大量购买，”MAA首席执行官Brad Hill在10月公司第三季度财报电话会议上表示，“因此，我们能够实现的收购定价必须与几个月前有显著不同。”

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