2026年多户型公寓租金走势前瞻：供应回落与需求分化下的温和复苏

2025年，美国多户型公寓市场在供应高峰的尾声与需求疲软的交织中收官，全年租金增长近乎持平。此前一年，租金自2010年全球金融危机以来首次出现回落。展望2026年，随着新冠疫情时期启动的大规模公寓建设逐步消化，经济学家普遍预期租金将迎来温和上涨，但区域分化、宏观政策与结构性因素仍将主导市场节奏。

供应周期拐点显现，租金或温和回升

据全国公寓协会（National Apartment Association）观察，2025年多户型住宅行业正处于2020至2023年近乎创纪录建设潮后的高供应周期末期。数据公司PwC指出，2023年至2025年间，多户型住宅开工量下降超过40%，且受建筑材料成本高企、利率持续处于高位以及阳光地带供应过剩担忧的影响，开工活动短期内难以显著回升。

住房经济学家Jay Parsons援引公寓竣工量持续走低的趋势表示，当前市场共识指向2026年租金涨幅约为2%。Parsons在给Multifamily Dive的邮件评论中称：“存在多种可能情景，但假设2026年经济能产生更稳定的就业增长，我会押注租金涨幅高于2%。”他补充道：“即便吸纳量从2025年的峰值水平回落，消化不断减少的竣工量并不需要过高的需求——这将使入住率得以恢复，运营商有望逐步削减租金优惠，并在2026年底前看到租金增长回暖。”

然而，Continental Properties市场研究高级总监Jay Lybik提醒，由于过去三年多户型住宅交付量达到1980年代中期以来未见的高位，部分供应过剩市场的恢复周期可能远超预期。“2026年租金增长的区域不均衡将持续，中西部很可能再次成为区域租金增长领头羊，因为该地区市场供需最为平衡。”Lybik在邮件中表示。

宏观不确定性或抑制需求复苏

供应端收紧的同时，宏观经济的波动可能削弱需求。Moody's Analytics数据显示，目前约一半的消费支出由最富有的10%人群驱动；世界大型企业联合会（The Conference Board）消费者信心指数显示，2025年12月消费者信心连续第五个月走弱，民众对就业与收入的担忧加深。此外，Yardi Systems发布的2025年12月全国多户型住宅报告指出，特朗普政府的移民政策正在减缓租赁需求。

Yardi经济学家Greg Ressler预计，随着新增供应放缓与吸纳量追赶，未来一年租金将逐步上升。但他同时强调：“低收入家庭面临财务压力，支出增长主要由前20%的家庭支撑。”

RailField Partners联合创始人兼首席投资官Jon Siegel此前对Multifamily Dive表示，尽管2026年可能为行业带来“积极氛围”，但也存在“无人有闲钱消费、人们失业或其他意外情况发生”的可能性。Parsons亦将目光投向租户端：“我们知道2026年供应将低于常态，因此关键全在需求。要看到足以压低空置率的需求，将取决于就业增长与消费者信心的改善。”

LeaseLock首席经济学家Greg Willett指出，尽管租金增长通常在每年上半年最为强劲，但2026年这一模式可能反转。“塑造这一前景的因素是，1月至6月期间将有大量租约到期，但租赁活动在下半年更容易获得同比动能。”

高供应市场现分化，局部机会犹存

Willett预计，在交付放缓背景下，2026年新签租约的公寓租金将“获得一些动能”，尤其供应趋紧将“显著改善阳光地带及山地-沙漠地区市场的定价表现”。这家总部位于达拉斯的租赁保险供应商的基础情景预测租金涨幅约为2%。Willett补充，即便在供应相对充裕的区域，更细颗粒度的市场层面仍存在机会：“并非每个都市区的整体租金变化都能回到正增长区间，但在建设活动接近尾声的特定社区，租金有望出现可观改善。”

CoStar的Lybik则认为，阳光地带强劲的供应将使租金在较长时间内承压。“我预计最显著的特征是，部分阳光地带市场的租金增长将继续滞后，不会像许多预测那样迅速复苏，原因是未消化的存量单位远超预估。”Lybik表示，他看好旧金山与亚特兰大的持续正增长：“亚特兰大第四季度仍为负增长，但2025年改善显著，尤其相比其他阳光地带市场，我认为这一复苏势头将延续至2026年。”

PwC数据显示，奥兰多（佛州）、奥斯汀（得州）、迈阿密、纳什维尔和凤凰城等都市区仍有大量在建项目，预计2026至2027年公寓存量将增加4%至5%。与此同时，纽约市和芝加哥等供应不足市场的交付量正在下降。“鉴于这些不同动态，阳光地带市场在消化过去几年过剩交付的过程中，租金增长可能恢复缓慢；而东北部和中西部新增供应短缺，租金则可能继续上涨。”PwC在报告中写道。

租金优惠或延续至春季，续租市场保持坚挺

2025年，公寓业主为应对半世纪以来最大规模的供应浪潮，将重心放在留住租户与提供租金优惠上。Yardi Matrix数据显示，2025年第三季度近四分之一的公寓提供租金减免。Parsons指出，目前租金优惠水平处于金融危机以来的最高点，完全退出市场尚需时日。“我们可能会看到优惠在春季租赁季持续普遍存在。若空置率下降，春末至夏季可能出现部分优惠削减，但我怀疑所有优惠不会在一个租赁周期内完全消失。”

由于供应仍相对充裕，Parsons提醒行业人士应做好准备，部分租户在失去价格优惠后可能选择搬离。“当那些附带优惠的租约在2026年续约时，若缺乏额外折扣，追逐优惠的租户可能更多迁出——尤其当新签租约的广告租金更低时。”

总体而言，租房仍具吸引力。Yardi的Ressler表示：“核心市场并未消亡，租金增长已恢复，入住率已趋稳。”Zillow数据显示，在许多地区，月租金仍低于购买可比房产的月供。Willett认为，这意味着租户大概率会选择留守，正如2025年所呈现的趋势。“在经济不确定时期，人们通常更倾向于原地不动而非搬迁。”他预计：“租约到期时的住户留存率应保持在接近纪录的水平，购房相对租房的溢价依然巨大。续租租金将继续稳健增长，典型涨幅可能在3%或更高。”

租金管制与定价监管：2026年的政策变量

据全国公寓协会（NAA）统计，截至2025年秋季，全美有超过100项租金管制措施正在推进中，该协会持续跟踪并反对此类立法。租金管制提案在2025年活动频繁，预计2026年热度不减。Lybik指出，伊利诺伊州若立法通过可能允许地方实施租金管制；而加州值得密切关注，因为“湾区租金正再度升温”。

事实上，加州全州范围的租金管制提案AB 1157在去年搁置后已重新进入议程。该措施将修改现行租金上限与正当理由驱逐法律（加州租户保护法），拟降低允许的租金涨幅、扩大覆盖范围并取消该法规定的日落条款。Parsons认为，马萨诸塞州的租金管制提案同样是2026年值得关注的重要动向。该措施拟将年租金涨幅限制在CPI变动或5%中的较低者，并适用于大多数住宅租赁单元。“若该提案进入11月投票，很可能冻结全州大量租赁住房的新投资，因为该提案尤为严苛。”Parsons评论道。

与此同时，围绕RealPage等算法租金定价软件的法律诉讼仍在推进，但2025年已有部分案件达成和解，并出现了关于此类工具合规使用的更清晰指引。值得注意的是，由于部分案件中租金计算方式的调整，一些表面上的租金增长可能仅源于法律协议要求广告商将全部强制费用计入月租金。Willett表示：“监管推动的全包式定价（包含所有经常性费用）是近期租金增长的变数。计算出的租金涨幅可能因基础租金结构包含内容的调整而被夸大。”Lybik则认为，分析公司已准备好应对这一可能性，并不认为“近期对报告租金的澄清会扭曲最大市场的租赁数据”。“我相信主要数据公司会高度聚焦于创建考虑这些变化的同店分析。这些公司已拥有关于历史支出与费用的深厚数据集。”Lybik补充道。

更正：本文早期版本误述了Jay Lybik的职位。

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