2026年多户住宅开发或迎三大转机

尽管业界对2025年多户住宅新开工数量的降幅存在激烈争论，但业内人士一致认为，开工量已从2021年和2022年的高位大幅回落，原因涉及多个方面。

普华永道（PwC）报告称，2023年至2025年间，多户住宅开工量下降了超过40%。在美国人口普查局于去年政府停摆后恢复月度报告后，其数据显示，10月份五单元及以上建筑的开工量经季节性调整后折合年率为34.7万套，环比下降25.9%，同比下降10.8%。

而根据某些消息来源，2026年的前景也不容乐观。据全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）预测，公寓开发商明年预计将开工39.5万套，低于2025年的41万套。

尽管数据颇为黯淡，多户住宅开发商仍乐观地认为最糟糕的时期可能已经过去。

“我们一直专注于真正满足市场需求并实现可融资的收益率，”格雷斯特（Greystar）美洲本金业务联席主管托德·维格菲尔德（Todd Wigfield）表示。“我认为2026年做这件事会比2025年稍微容易一些。”

维格菲尔德认为，格雷斯特2026年的开工量将超过2025年。“但我认为我们还没有恢复正常，”他说。“我确实认为，2026年可能会是我们原本以为2025年会成为的一年。”

以下是2026年多户住宅开发可能比2025年更容易的三个原因。

资本状况改善

米德尔堡社区（Middleburg Communities）也属于预计2026年将更加活跃的公司之列。这家总部位于弗吉尼亚州维也纳的开发商、业主和运营商合伙人兼选址收购主管里斯·金西（Reece Kimsey）表示，公司已控制50个项目，并预计在计入普通合伙人投资后，将启动近20笔交易。

但有一个前提条件。“前提是资本市场能跟上，”金西在2025年12月对Multifamily Dive表示。“我原本预计今年能成交的一些交易，我们仍在等待。”

过去几年，多户住宅开发商发现债务和股权市场受到严重限制。“不仅债务市场在利差和杠杆方面困难重重，而且许多资本合作伙伴仍在观望事态发展，”维格菲尔德说。“我认为这种情况已经解冻。他们中的许多人已经重返赛场并积极寻找机会。”

具体而言，一个方面的情况正在改善。“我感觉债务市场的状况比去年这个时候好得多——我们看到杠杆率略有上升，”维格菲尔德说。“去年（2024年），很少有银行放贷。那既昂贵，利差也更高。”

据维格菲尔德称，杠杆要求已从中段50%区间上升至超过60%。“银行不再需要银团贷款，”维格菲尔德说。“几乎所有人都回到了市场。所以看到这一点真的很好。”

总部位于达拉斯的咨询公司威滕顾问（Witten Advisors）首席执行官瑞安·戴维斯（Ryan Davis）同意银行已开放业务，但表示股权融资仍是隐忧。如果2026年租金上涨，情况可能会改变。

“要让股权资本回归，他们只需要看到连续一两个季度的正同比租金增长数据，”戴维斯说。

但这并非板上钉钉。去年，租金自2010年全球金融危机以来首次下跌，而2025年以持平增长收尾。

成本持续下降

虽然金西希望在2025年启动更多项目，但他对部分项目未能落地并不沮丧。“另一个对我们有利的因素是成本，”金西说。“每次我们签订最高限价合同（GMP），成本都在下降。那为什么不等等呢？”

部分节省来自分包商，他们在忙碌了几年之后，现在可能正在寻找工作机会。

“分包商在利润率上做出了让步，因为他们的利润率在一段时间内膨胀得厉害，现在他们终于看到自己的管道在缩减，”戴维斯说。“所以他们稍微降低了一点报价。”

尽管有报道称美国移民和海关执法局（ICE）的突袭行动导致建筑工地人员流失，但戴维斯表示，这些行动通常更多影响工期而非成本。“第二天没人来上班，但在两到三周内，他们会慢慢恢复到原来的生产效率，”戴维斯说。“所以可能更多是延误，而不是真正改变交易的财务状况。”

尽管有很多猜测认为关税（特朗普政府的另一项优先事项）会推高材料价格，但维格菲尔德和许多其他开发商一样表示，关税并未真正推高整体成本。

“我们听到的消息是，关税几乎没有什么影响，”戴维斯说。“显然，某些电器或某些品类绝对有影响。但总体而言，它们并没有真正改变大局。”

戴维斯表示，他的客户报告的价格降幅约为3%，最高可达7%，主要归因于分包商成本的节省。“如果一方面关税导致价格上涨，那么分包商利润率方面的成本削减会有所帮助，”他说。“成本已经大幅下降。”

供应减少或吸引开发

在许多大都市，尤其是阳光地带（Sun Belt），交付新公寓并非易事。由于大量新项目开业，许多新项目不得不提供数月的免租期来吸引租户。

“像我们这样的开发商和其他人一样遭受了损失，”公寓开发商和业主麦迪逊社区（Madison Communities）的投资组合管理高级副总裁科林·罗斯（Collin Ross）说。“我们在租金低迷的市场中交付了项目。”

但一旦供应被消化，鉴于过去几年开工放缓，即将上线的项目并不多。

“如果你交付的项目是在一两年后，那么从基本面角度看，你面对的将是一个截然不同的环境，”罗斯说。“几乎没有人试图交付项目。”

其他人也看到了同样的景象。“展望2026年和2027年，几乎没有什么交付量，”维格菲尔德说。“2024年和2025年有很多交付，你必须先消化这些。”

如果没有新的交付，两年后开业的项目将面临很少的竞争。但要利用未来的供应放缓，开发商需要迅速行动。“我们基本上现在就得破土动工，”维格菲尔德说。

点击 此处订阅，每个工作日即可在收件箱中收到此类多户住宅和公寓新闻。