移民执法行动冲击多户住宅运营商：应对策略与行业影响

2025年末，总部位于明尼阿波利斯的Centerspace管理团队开始评估其所在城市的移民执法行动进展。这场执法行动在1月份Renée Good和Alex Pretti遇害事件后引发全国关注，但实际早在数月前就已开始。尽管城市局势动荡，Centerspace总裁兼首席执行官Anne Olson表示，截至目前，该REIT在其物业中与移民和海关执法局（ICE）人员的互动极少。

“我们有一套系统来报告执法行动，”Olson说，“目前仅限于少数几个社区出现了一些干扰，从租赁到租户流失都有。但到目前为止，影响非常有限。”

然而，Olson指出，1月份明尼阿波利斯的换手率较低，寻找公寓的人也不多。因此，目前“很难判断是否存在实际影响”，Olson表示，“要等到租赁旺季开始后，我们才能更清楚地看到。”

尽管明尼阿波利斯是ICE移民行动最近的热点城市，但并非唯一受影响的地区。随着数据逐渐显现，公寓行业并未能幸免于该机构的行动。在某些产品类型和特定地点，影响远非轻微，迫使部分运营商采取措施对员工和居民进行教育。

人口影响

家庭形成是公寓需求的主要驱动力。而目前，进入美国填补公寓空置的人口正在减少，尤其是在市场低端。根据美国人口普查局数据，从2024年年中到2025年，美国人口增长率仅为前一年的一半，12个月内仅增加180万人。同期，外国出生人口增长130万，较前一年同期下降54%。

“来自多种来源的信息显示，外国出生人口增长显著放缓，或移民人口实际出现回落，”LeaseLock首席经济学家Greg Willett在电子邮件评论中告诉Multifamily Dive。

Willett表示，全国住房数据尚未显示住房形成和租赁需求的放缓。然而，移民人口集中的个别社区已显现恶化迹象。

“2025年下半年，德克萨斯、佛罗里达、亚利桑那和南加州的特定分区市场公寓空置率开始快速上升，”Willett说。

总部位于加利福尼亚州尔湾市的John Burns Research & Consulting最近的一项调查显示了类似趋势。根据Multifamily Dive审查的数据，在佛罗里达州，67%的公寓运营商表示移民对租赁和入住率的影响有些负面。

Jay Lybik

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在德克萨斯州，26%的受访者报告影响有些负面，21%报告显著负面。在西南地区，17%报告显著负面，22%报告有些负面。

Continental Properties市场研究高级总监Jay Lybik告诉Multifamily Dive，他认为阳光地带的疲软受到合法和非法移民减少以及低收入家庭财务压力的影响。

“大家都在谈论市场顶部的供应过剩如何帮助降低凤凰城、奥斯汀和圣安东尼奥的Class C租金，”Lybik说，“我不相信。我认为，这些市场的Class C租金下降是因为许多该价位的家庭负担不起租金，或者对于移民来说，有些人直接离开了美国。”

Class C资产之忧

2025年，John Burns团队曾怀疑小型多户物业和分散式独栋住宅受移民执法影响最大。然而，他们发现，大型物业，尤其是较旧的Class C资产，在ICE突袭后入住率也在下降。

Willett表示他看到了类似趋势，并补充说该行业的问题可能使房利美和房地美对物业交易融资持谨慎态度。

“这种模式在低端Class C物业中尤为明显，该细分市场本已面临消费者物价通胀的逆风，削弱了资金紧张的租户群体的购买力，”Willett说。

Class C物业还面临其他问题。过去几年，它们受到利率、保险和税收成本上升以及租金停滞的严重打击。

Chart showing impact of immigration enforcement on apartment operators

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“据我所知，对话通常是：‘我们正试图出售一个Class C项目。那些2021年发放的贷款即将到期。我们之前面临运营方面的供应问题，现在又遭遇移民方面的需求问题，’”总部位于尔湾的John Burns租赁研究副总裁Chris Nebenzahl告诉Multifamily Dive，“这确实让一些业主在入住率方面陷入困境。”

Nebenzahl表示，移民执法导致的入住率损失可能是“压垮骆驼的最后一根稻草”。

“当入住率在85%，经济入住率在78%，而贷款即将到期时，我认为贷款方会说，‘是的，游戏结束了。要么卖掉尽可能回收资金，要么我们把钥匙收回来，’”Nebenzahl说。

全有或全无

对于一些较旧物业来说，唯一的安慰是ICE行动可能具有偶然性。Nebenzahl表示，在许多情况下，ICE突袭对公寓入住率的影响可能是全有或全无，取决于特定分区市场甚至特定物业。

“如果该地区有ICE出现的传言，你可能会在一夜之间或很短的时间内看到10%的入住率流失，”Nebenzahl告诉Multifamily Dive，“在其他物业，他们说‘我们没问题。’”

Anthony Luna

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Coastline Equity首席执行官Anthony Luna管理着南加州1000套单元，他在长滩运营的两栋建筑中注意到了这一趋势，该地区历史上拉丁裔人口较多。Luna去年告诉Multifamily Dive：“突袭开始时，我们看到搬出率飙升至前所未有的水平，而且发生在夏季中期，这非常不寻常。”

突袭开始后，Luna表示长滩的租金下降，搬出率上升，尤其是在移民或拉丁裔社区集中的地区。

“整个社区都存在恐惧，无论是移民还是居民，”Luna说，“ICE活动很多，几乎每天都有，他们突袭家得宝、洗车场等。”