AI失业冲击波逼近，公寓行业准备好了吗？

多年来，人工智能将引发大规模失业的担忧更多停留在理论层面，而非现实。然而进入今年，此类警告声愈发响亮。

2月，Citrini Research发布报告，警示先进AI技术若被快速采纳，可能将失业率推高至10%，并引发股市下跌40%，从而导致大规模白领裁员。同月，Square与Cash App运营商Block宣布了大规模裁员，涉及超过4000名员工，USA Today报道称此举与AI驱动的业务变革有关。

3月，全球再就业与高管辅导公司Challenger, Gray & Christmas的数据显示，有15,341个岗位的裁减被归因于AI，使其成为裁员的首要原因之一。自2023年以来，AI已在99,470个裁员公告中被提及，占裁员计划的3.5%。不过，据The New York Times报道，部分观察人士质疑AI是否是这些裁员的唯一原因。

越来越多的公寓业主、华尔街分析师和经济学家正在关注，与AI技术相关的裁员是否会削弱年轻白领租客的需求，进而冲击依赖高收入人群的科技密集型及高端租赁市场。

但部分高管认为，多户住宅行业尚未对AI威胁给予足够重视。Carroll Holdings创始人Patrick Carroll表示：“如果直接说‘你20%或30%的租户基础将消失’，或许人们会重视起来。但我认为他们对AI及其将如何改变世界的了解还不够，难以真正理解这一威胁。”

就业影响尚不确定

AI颠覆劳动力市场的观点已不再被视为纯粹的假设，而是一种现实可能性。但关于其具体形态以及最终是否会导致就业净减少，业内仍存在争论。

美联储临时主席Jerome Powell在1月的央行新闻发布会上表示：“每一次技术浪潮都会消除一些岗位，同时创造另一些岗位，历来如此。”

总部位于芝加哥的业主及运营商Daniel Management Group业务发展高级副总裁Ian Bingham将当前对AI取代人类的狂热，与五年前对集中化将取代公寓岗位并“以前所未有的方式影响人员编制”的担忧相提并论。

Bingham表示，最终人员编制只是从物业现场转移到了异地办公地点，员工数量几乎没有减少。“他们把现场人员调往区域或公司办公室，改变了工作范围，但发现租户偏好和客户服务需求依然存在。”

尽管一些高调的裁员被归因于AI应用和效率提升，但更广泛劳动力市场释放的信号却难以解读。RealPage数据分析部门首席经济学家兼副总裁Carl Whitaker认为，当前就业市场更多是“更广泛经济不确定性”的产物，而非AI所致。

Whitaker表示：“人们担心AI正在取代工作岗位，导致裁员遍地开花。但这种情况似乎并未发生。更多只是企业在招聘上变得极其谨慎。”

年轻租客的困境

AI或许尚未大规模取代劳动力，但它已被视为年轻专业人士经济困境的诱因之一——而这一群体对租赁住房至关重要。

LeaseLock首席经济学家Greg Willett在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“组建新家庭的年轻人对公寓需求贡献巨大。”

Willett指出，16至24岁人群的失业率在2025年底为10.4%，高于2024年底的9%和2023年底的8%。

Willett表示：“虽然很难准确判断失业率上升中有多少归因于AI承担了入门级岗位的工作，但商业运作方式的变化似乎确实对数据产生了影响。应届毕业生比一两年前更频繁地回到父母家中居住。”

Whitaker同样关注25至29岁人群的就业状况。“过去10年，小学教育一直告诉孩子们，会编程就能找到好工作，”他说。

但未来情况可能并非如此。事实上，Carroll认为，随着新技术的普及，入门级的科技、金融、法律和行政白领岗位将逐渐消失。“通常我们希望刚毕业的大学生能获得高薪工作，去填充A级公寓，”Carroll说，“而这恰恰是受AI冲击最严重的领域。”

科技市场风险

AI驱动的失业不会均匀影响全美。部分市场，主要是科技磁石城市，似乎比其他地区更容易受到冲击。投资银行Mizuho Securities董事总经理兼资深REITs分析师Haendel St. Juste表示：“鉴于AI岗位的集中地，我认为沿海地区的风险高于阳光地带。”

但在其中一些地区，AI至少暂时带来了就业繁荣。在近期的财报电话会议中，REIT高管表示旧金山持续位列最佳市场。

事实上，Equity Residential首席执行官Mark Parrell表示，AI正在推动旧金山的公寓需求，并引用了强劲的写字楼租赁活动。他在4月的REIT第一季度财报电话会议上表示：“不仅仅是AI的创造者，还有构建于其上的所有系统……因此我认为还有增长空间。”

但除了REIT界对旧金山市中心的兴奋之外，北加州科技岗位存在更广泛的担忧。Whitaker警告称，旧金山或圣何塞的整体都市区就业增长并不亮眼，年增长率勉强为正。

Whitaker表示：“我认为我们正在看到特定科技节点的影响，尤其是在那些新增供应不多、空置率本已紧张的城市核心区。这创造了租金更强劲增长的环境。”

如果编程和软件开发可能成为AI革命的牺牲品，一些公寓高管宁愿避开科技中心。Bingham表示：“如果我在奥斯汀或圣何塞持有大量资产，我可能会更紧张一些。”不过他并不认为会出现“因AI演进而导致科技岗位大规模外流”。

最终，Carroll认为AI将取代科技以外的领域（如金融）的岗位，这可能使更多都市区面临失业风险。“它将冲击纽约、旧金山、波士顿——那些在大咨询公司、高盛和大型投行工作的年轻人，”他说。

一线现实

人们担忧的AI就业末日确实有可能发生。然而目前，运营商表示现实并不支持这种说法，至少在阳光地带和中西部市场如此。

Daniel Management的Bingham表示：“我还没有听说有租户进来说‘我的工作今天因AI丢了’。”他的公司在 Midwest 和德克萨斯州运营。

在阳光地带拥有大量业务的ZRS Management首席运营官Jackie Impellitier表示，租赁活动、看房量和入住率趋势仍更多与当地就业增长和人口迁移模式等传统驱动因素相关，而非特定的科技相关就业担忧。

Impellitier在邮件评论中表示：“从我们目前投资组合的情况来看，我们尚未观察到任何与白领失业或AI驱动替代担忧相关的可衡量的需求疲软。这当然是我们正在密切关注的事项。”

Carroll于2023年12月出售了其公寓资产。他不仅关注AI相关失业的潜在可能，还希望押注于他认为不易受大规模白领裁员影响的产品类型。当他重返市场时，将有意寻找郊区地段的B级和B+级物业。

他说：“从事医疗、技工、警察等工作的人是稳定的，他们不会被取代。”

其他公司或许尚未将投资组合重新配置到更具防御性的资产类别和市场，但对未来存在更广泛的担忧。

Tailwind Investment Group投资副总裁Trey Wheeler表示：“感觉劳动力市场正处于非常不稳定的时刻。”

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