租金优惠是升是降？数据背后的复杂图景

投资管理公司Colliers的新研究显示，租金优惠正在削弱有效租金，并加剧多户住宅市场的压力，尤其是在仍在消化近期高量公寓建设的地区。与此同时，多户住宅REITs高管在第一季度报告中普遍提及免租激励减少。那么，究竟发生了什么？

LeaseLock首席经济学家Greg Willett表示，这是一个整体数据无法反映全貌的情况。

尽管REITs近期提到租金优惠减少，但“CoStar、RealPage, Inc.和Yardi Matrix等关键行业数据提供商均报告，2026年迄今优惠使用范围正在扩大，且典型折扣幅度仍然可观，”Willett在LinkedIn帖子中写道。“这两种观点可能都成立，深入数据细节后确实如此。”

Colliers数据显示，第一季度优惠金额创下历史新高——平均每单元129美元——但仅有约四分之一的单元提供激励，表明折扣集中在特定资产类型和地区。“目前仅有25.4%的单元提供优惠，远低于2009年末64.2%的峰值，表明激励措施集中在供应压力较大的区域，而非广泛分布于市场。”

折扣持续存在

Zillow在5月27日的报告中也指出高折扣率：其平台上近40%的租赁房源提供优惠，较一年前上升5个百分点。自疫情前以来，提供优惠的房源比例已增长逾一倍。

RealPage在4月报告称，稳定公寓的全国平均优惠使用率为16.9%，同比上升4.4个百分点，接近2014年年中以来的最高月度水平。4月平均折扣为11%，同比上升1.9个百分点，相当于12个月租约中近六周免租。

RealPage数据显示，优惠自2016年年中以来总体呈上升趋势，目前仍处于2010年金融危机后时期以来的最高水平。

Colliers指出，尽管其他指标保持稳定，但多户住宅市场的潜在压力正日益显现，运营商通过提供折扣来优先保障入住率。部分资产在承保时基于疫情后激进的租金预期，如今正因现金流低于预期而承压。

“优惠已成为当前租赁环境的结构性特征，但模式与全球金融危机时期不同，”Colliers表示。“多户住宅压力正选择性显现，主要驱动力并非入住率下滑，而是高额优惠、有效租金增长乏力以及再融资压力的综合作用。”

然而，按比例计算，“优惠负担”的严重程度低于全球金融危机时期。Colliers称：“2026年第一季度优惠占挂牌租金的比例为7.2%，而全球金融危机峰值时为9.2%，表明当前优惠环境虽处高位，但并未造成普遍性破坏。”

CF Capital联合创始人兼管理合伙人Tyler Chesser此前告诉Multifamily Dive，今年到期的大量多户住宅贷款将成为交易量的重要推动力。部分投资者预计，更多问题房产将进入市场（无论是业主还是银行出售），从而激活销售市场。

Continental Properties市场研究高级总监、经济学家Jay Lybik表示，这些房产似乎有活跃买家，因此真正的困境目前似乎不是问题。“我听到的情况是，许多项目遇到困难的开发商直接出售，要么保本，要么亏损，而不是让项目回到贷款人手中，”Lybik在邮件中告诉Multifamily Dive。

资产等级差异显著

优惠使用因产品等级差异巨大：老旧公寓折扣高企，而豪华公寓的优惠正在减弱。RealPage数据显示，C级公寓的折扣明显更高，4月平均为23.4%，而A级和B级公寓分别为13.2%和14.5%。

“REITs持有的资产通常为品质较高的物业，租金可观，并面临新增供应的竞争。现有定价数据显示，随着交付量越过峰值，这一产品领域的折扣开始至少小幅回落，”Willett表示。

另一方面，Willett指出，在关键行业数据集中，中端B级社区的优惠使用情况好坏参半，部分地区上升，部分地区下降。“真正的变化发生在底层C级物业。该细分市场的统计数据显示，过去一年中提供价格折扣的产品比例急剧上升。”

特朗普政府的移民打击行动是影响C级住房的因素之一，尤其是在佛罗里达州和得克萨斯州等地，管理人员报告称，在美国移民与海关执法局突击检查后，入住率有所下降。“移民家庭的流失大幅减少了最低价产品的潜在租户数量，尤其是在国际新移民构成租房群体重要组成部分的地区，”Willett称。

地区差异明显

一波公寓建设浪潮（尤其是阳光地带）将全国租赁空置率推至今年的7.3%——而2021年仅为5.6%（Zillow数据）。在此压力下，50个最大都市区中有44个的优惠水平高于去年同期。

Lybik指出，尽管多户住宅REITs提到优惠减少，但其大部分物业并不在受冲击最严重的市场。例如，“最近对凤凰城多户住宅市场的分析显示，过去六个月中，2023年以来建成的提供10周免租的物业数量激增。目前，拥有略超3万套单元的物业提供10周免租，”Lybik援引内部数据称。

“优惠是一种工具，但将优惠与最佳租户体验（快速响应、条款清晰、入住便捷）相结合的运营商，将在市场再次收紧时获得更高的续约率。”

——Kara Ng，Zillow高级经济学家

Zillow高级经济学家Kara Ng在邮件中告诉Multifamily Dive，压力最大的运营商集中在公寓建设蓬勃发展的阳光地带都市区。“这些运营商正为争夺相对供应而言更少的租户而激烈竞争。”

Zillow数据显示，优惠比例最高的市场为丹佛（68.3%）、北卡罗来纳州夏洛特（66.6%）、达拉斯（64.2%）、得克萨斯州奥斯汀（63.8%）和纳什维尔（62.6%）。相比之下，租户竞争仍激烈的地区激励最低：纽约州布法罗（11.1%）、罗德岛州普罗维登斯（12.6%）、纽约市（18.4%）、新奥尔良（19.2%）和芝加哥（21.7%）。

展望未来

Ng表示，推动这些优惠的高供应水平并非一夜之间出现，也不会迅速消退。新增单元仍在消化中，意味着高建设量市场的运营商可能面临持续至2027年的压力。“优惠水平可能随着新增供应被吸收而趋于平稳或小幅下降，但迅速回归疫情前常态的可能性不大，”Ng称。“多户住宅从业者应做好准备，迎接租户拥有议价能力、价格优惠成为经营成本而非例外的市场。”

总体而言，公寓开工量已显著放缓，为明年租金上涨奠定基础，“尤其是在吸收曲线更靠前的市场，”Colliers称。但就目前而言，优惠仍在持续，Lybik表示：“我认为2026年剩余时间行业将继续大量使用优惠，因为消费者已过于习惯，运营商担心成为率先取消优惠的先行者。这是古老的‘囚徒困境’。”

Ng认为，这是运营商重新思考价值沟通方式的重要时刻。租户不仅关注最低租金，也在评估前期成本、租约灵活性以及实际居住体验。突出展示优惠、提供灵活看房选项并简化申请流程的运营商将占据优势。“优惠是一种工具，但将优惠与最佳租户体验（快速响应、条款清晰、入住便捷）相结合的运营商，将在市场再次收紧时获得更高的续约率，”Ng表示。“数据告诉我们，租户拥有比过去几十年更多的选择。以相应态度对待他们的运营商，将在供需再平衡时占据更有利位置。”

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