德州公寓业主面临多重困境：税收政策变动与成本攀升叠加

数年前，当公寓贷款开始出现违约时，休斯顿曾是问题集中爆发的中心之一。2023年4月，Applesway Investment Group在该市约3,200套单元的近2.3亿美元贷款发生违约。三年多过去，休斯顿乃至整个德州在证券化多户住宅贷款问题方面仍位居全美前列，这一结论来自Trepp研究机构与Multifamily Dive分享的数据。

“德州并非证券化多户住宅贷款压力最大的州，但其压力水平在全国范围内显著偏高，”Trepp应用研究与分析主管Stephen Buschbom在邮件评论中告诉Multifamily Dive。“休斯顿在大都会统计区（MSA）层面则更为突出。”

尽管德州在州排名中并列第五，休斯顿在都市区排名中位列第四，但德州及其最大城市的部分公寓业主正面临不断上升的成本和独特的税收环境，这些因素给他们的物业带来了额外压力。此外，他们还要应对供应限制和更高的借贷成本，这些问题同样影响着全美其他房东。

然而，Carroll Holdings创始人Patrick Carroll指出，德州历来有其特殊挑战。“德州似乎总是一片血海，”Carroll此前对Multifamily Dive表示。“我们在休斯顿买过物业，但有人曾告诉我，‘休斯顿是股权消亡之地。’你可以看项目，觉得‘每单元价格很便宜’，但实际上会有大量违约和类似问题。”

住房金融公司政策变动

过去十年间，德州部分公寓业主和开发商依赖公共设施公司（PFC）及后来的住房金融公司（HFC）获得房产税豁免。2023年，德州收紧了PFC流程，随后颁布了《众议院第21号法案》（House Bill 21），这项经济适用房法律显著改变了该州经济适用房项目获得房产税豁免的途径。据Morningstar数据，法律变动引发了税收豁免的不确定性，并导致至少五处物业转入特殊服务。

对业主而言，法律的突然变化意味着他们必须填补意外的融资缺口。“你需要补缴那200万美元的房产税，这意味着你甚至无法覆盖贷款，”公寓业主CONTI Capital创始人兼首席执行官Carlos Vaz表示。

例如，位于德州理查德森的The Riley公寓今年早些时候转入特殊服务。据Morningstar，参与Garland住房金融公司项目使该物业在满足特定条件时可免缴房产税，但若未能达标或失去豁免，则需进行强制性提前还款。

4月，Morningstar Credit报告称，Domain at Waco和NTX Denton在Nitya Capital首席执行官Swapnil Agarwal因德州法律变动（关闭PFC漏洞）而无法获得房产税豁免后，转入特殊服务。这迫使他偿还部分贷款以达到10.33%的债务收益率门槛。

Agarwal告诉Multifamily Dive，他已制定计划，若Waco和Denton县的豁免未能实现，将以每期150万美元的分期付款方式向贷款方Argentic Real Estate Finance还款。Argentic和Denton县未回应Multifamily Dive的置评请求。McLennan中央评估区首席评估师Jim Halbert未确认豁免事宜。

无论个案情况如何，依赖税收豁免融资的业主在保住物业方面面临艰难挑战。“谢天谢地，我们没有参与那些项目，”Vaz说。

成本上升

据Agarwal称，如果没有房产税豁免（佛罗里达州和其他州也存在类似政策），公寓交易将难以达成。“很多人利用了这项法律，”Agarwal说。“否则数学上根本算不过来。”

再加上不断上升的开支，即使是数学博士也无法让数字变得可行。保险成本已有所缓和，但Agarwal表示，水费、燃气费、垃圾处理费和电费都在上涨。“如果人们支付正常的房产税、保险、工资、公用事业费，然后还要偿还2021年和2022年发放的抵押贷款，那么你的整个资本结构就是颠倒的，”Agarwal说。

在德州，由于没有州所得税，商业物业业主承担了更大份额的收入负担，Agarwal指出。“在德州，房产税占运营支出的30%至40%，”Vaz说。“所以房产税需要大力争取，但在我看来，工资是大幅上涨的一项，甚至员工医疗保险也是如此。”

此外，建于1970年代和1980年代的物业在管道等系统方面存在固有问题，维修费用可能高达数十万美元。在德州，黏土土壤对老旧地下管道尤其不利，达拉斯Stryker Properties创始人Venkat Avasarala在2023年告诉Multifamily Dive。“C级物业租金较低、违约率较高、资本支出较高、保险成本也较高，”Avasarala说。

供应过剩后遗症

除了税法变动和成本上升给德州公寓业主带来的压力外，许多地区仍在消化大量新增供应。“达拉斯和休斯顿的情况比奥斯汀好得多，但这些市场也不轻松，”Vaz说。“如果利率可能上升，情况可能变得更糟。”

奥斯汀是供应问题的典型代表。据Yardi Matrix数据，2025年，德州首府奥斯汀的公寓交付量达到峰值30,002套，占存量的8.7%，远高于全国3.1%的水平。当时还有22,602套在建。为了与这些新交付的物业竞争，公寓业主不得不降低租金并增加支出。

“新增供应太多，你必须提供大量优惠，”Vaz说。“然后你的营销成本开始大幅上升，因为你真的需要争夺新租户。”

随着优惠增加，物业价值下降，至少在奥斯汀，新物业的价格已比重置成本低30%至40%，Vaz表示。“价格让你一方面感到兴奋，”Vaz说。“另一方面，租金如此负面。你会想，‘我需要持有这个项目多久才能再次实现正现金流？’这就是你面临的难题。”

但正如Vaz指出的，高公寓供应量并非德州独有的问题，这与HFC法律变动不同。“在凤凰城、纳什维尔，你会发现同样的问题，”Vaz说。“甚至佛罗里达州也是如此，取决于你在佛州的位置。”

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