公寓续租率走高背后：年长租户成关键驱动力
最新REIT财报电话会议显示，多户住宅续租率连续季度保持强劲。除高购房成本外，租户老龄化成为重要因素。数据显示，美国租户中位年龄从2000年的36岁升至2024年的42岁，65岁以上租户数量十年增长近30%。年长租户更倾向长期租赁，推动续租率接近历史高位。
年长租户是否在推高公寓续租率？
多户住宅行业人士指出，随着租户年龄增长，他们更不愿承担搬家的成本与麻烦。
在最近一轮REIT财报电话会议中，多户住宅领域的大型上市公司延续了连续数个季度的强劲续租率表现。
LeaseLock首席经济学家Greg Willett在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“REITs持续强调其低租户流失率，这为续租租约带来了一定的定价权。”
尽管高购房成本等因素在这些结果中发挥了重要作用，但并非REIT高管指出的唯一因素。
MAA执行副总裁兼首席战略与分析官Tim Argo在本月早些时候的Q4财报电话会议上表示：“随着我们的租户年龄增长，搬家变得麻烦。搬家的成本、经历这种麻烦的意愿、花费金钱和时间，我认为人们越来越不愿意这样做。”
随着租户年龄增长，以及建后出租（BTR）领域日益流行，续租率上升或许并非巧合，尤其是在美国某些地区。
地域差异
根据Zillow对美国人口普查局数据的分析，2000年，租户的中位年龄为36岁；2023年达到40岁；2024年再次上升至42岁。
此外，最年长的美国人越来越多地选择租赁住房。根据Point2Homes的分析，2013年至2023年间，65岁及以上租户数量增长了近30%，达到240万，是所有年龄段中增幅最大的。55至64岁年龄段的租房比例也比十年前更高。
“我认为更大的变化是，二三十年前，租公寓更多被视为一种过渡性的居住体验。人们并不期望长期租房，因此也不会真正安顿下来。”
Jay Lybik
Continental Properties市场研究高级总监。
Willett表示，随着租户年龄增长，他们更可能长期居住。“年长租户的家庭结构往往更稳定，年长工作者更换工作的频率也低于年轻同行，”Willett说。“因此，触发搬家的几个关键因素被削弱了。”
总部位于弗吉尼亚州阿灵顿的REIT AvalonBay Communities对其50岁及以上租户的调查发现，38%的年长租户是从自有住房转为租赁其物业。45%的受访者表示计划终身租房。
AVB物业运营高级副总裁Sarah Mathewson在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“我们看到50岁以上的租户正成为我们居民基础中日益重要的部分，占我们市场化租金成年人口的15%。我们的数据显示，这一群体并非出于必要而租房；他们是为了这种生活方式而选择租房。”
然而，这些趋势在全美并不一致。Willett表示：“东北部地区的流失率通常最低，尤其是纽约和北新泽西，以及克利夫兰和密尔沃基等中西部城市。”
与此同时，阳光地带、山区和沙漠地区的租户更年轻，包括得克萨斯州的奥斯汀和圣安东尼奥，以及盐湖城。“这些都市区几乎总是相对高流失率的市场，”Willett说。
BTR因素
Willett认为，过去十年BTR作为机构资产类别的兴起，也有助于吸引和留住年长租户。
“BTR产品非常适合年长租户，他们已过了单身独居阶段，积累了更多物品，因此需要更多空间，”Willett说。
然而，Willett指出，BTR是相对较新的产品，一些开发项目的首批租约才刚刚到期续签。
在AvalonBay Communities的Q4财报电话会议上，首席投资官Matt Birenbaum表示公司看好其BTR联排别墅社区，部分原因在于续租率强劲。
“我们确实认为这是一个细分市场，有点像未来需求的方向，因此我们非常有意地提高投资组合中能够触及这一需求的比例，”Birenbaum说。“这些居民往往年龄较大，确实倾向于居住更久，随着时间的推移，这将推动更高的利润。”
另一家北弗吉尼亚公司，总部位于维也纳的Middleburg Communities也注意到了类似趋势。
公寓业主、管理方和开发商创始人兼首席执行官Chris Finlay在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“我们看到年长居民在租赁住房中居住的时间更长。事实上，许多人是有意选择一种提供灵活性、低维护成本以及随时间支持他们需求的住宅的生活方式。”
续租增长
最终，年长美国人决定延长租房时间或在晚年重返公寓，并非公寓续租率上升的唯一原因——根据软件和数据公司RealPage的数据，第三季度续租率接近历史最高水平。Willett表示：“影响各市场流失率的还有其他因素，尤其是就业创造的速度和新供应增长的数量。”
购房成本上升是另一个因素。UDR首席财务官Dave Bragg在本月早些时候的Q4财报电话会议上表示，高抵押贷款利率和房价使公寓成为比购房更实惠的选择。
根据全国房地产经纪人协会《2025年购房者与卖家概况》，去年首次购房者的典型年龄达到创纪录的40岁。
Continental Properties市场研究高级总监Jay Lybik在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“我认为更大的变化是，二三十年前，租公寓更多被视为一种过渡性的居住体验。人们并不期望长期租房，因此也不会真正安顿下来。”
尽管Lybik表示Continental的租户群体偏年轻，但续租率仍然上升，这支持了可能存在的系统性变化。
“如今，许多年轻家庭将租房视为可行的住房选择，租户可能在归属感和地点方面更加安顿，”他说。“因此，他们可能不太愿意为了省点钱而经历搬家的麻烦和成本。”