多户住宅设计：从“锦上添花”到“价值引擎”

Chelsea Kloss相信，优秀的设计是决定多户住宅项目长期成功的关键因素。

总部位于得克萨斯州奥斯汀的房地产开发公司LV Collective近期任命Kloss为公司历史上首位首席设计官，以表彰她的贡献。Kloss已在该公司工作超过五年，最初担任室内与策展总监。她向Multifamily Dive表示，随着公司发展，她的角色自然而然地演变为高管职位，并称这一任命“具有开创性，我对此深感荣幸”。

“设计师有机会进入高管层，我对此感到兴奋——这不仅关乎传统设计视角，更关乎设计师对资产财务成功的贡献，以及居民幸福感对物业评价的整体影响。这对其他设计师而言，也是一种激励。”Kloss说。

Kloss的职业生涯始于高端住宅新建项目，为家庭打造居住空间。尽管当时项目规模较小，但那段经历教会了她如何观察居民行为，并满足多位使用者的需求。

“这是我设计多户住宅空间时的一大不同点。设计不仅关乎产品的耐久性，也不仅关乎它能用多少年，”Kloss说，“更关乎居民在该空间内幸福感的持久性，以及建筑基于此形成的长期声誉。”

在此次访谈中，Kloss谈到了她的设计方法、居民期望的变化，以及设计如何为多户住宅运营商创造长期价值。

本次访谈经过编辑，力求简洁清晰。

MULTIFAMILY DIVE：设计师进入高管层并不常见。LV Collective在设计理念上与其他多户住宅公司有何不同？

CHELSEA KLOSS：传统上，设计被视为项目生命周期中短暂的一环——你介入、指定饰面、挑选家具、安装完毕，然后关系就结束了。但如今行业正在发生变化：美丽的空间已不再是差异化优势，而是基本要求。这不仅是我和团队的期望，也是行业和居民的普遍预期。居民在社交媒体上看到那些漂亮的物业，多户住宅领域的竞争标准已经大幅提升，我认为它正越来越接近酒店和 hospitality 行业。

我们意识到，将设计纳入高管层，意味着居民需求的体验和思考可以从项目最初的概念阶段就开始介入。

能否谈谈您的设计方法？

我们发现，当设计与居住体验相关联时，它的内涵远比表面更深。设计不再是“漂亮的脸蛋”。它背后有心理学——如何打造一个促进文化和社区感的空间，比如利用家具布局创造互动机会，或在公共区域的动线上设置“挤压点”，让人们自然地靠近彼此。这些策略不关乎外观和触感，而在于促进人与人之间的连接。

一个气味宜人、声音悦耳、播放着合适音乐、由 hospitality 导向的团队运营的空间——它会将人们的心理状态从“防御”转变为“连接”，而奇迹就发生在这里。人们可能因为美观而被吸引，但他们会留下，是因为他们感觉良好、安全且与他人相连——不仅与建筑环境相连，还与居住在同一物业中的其他人相连。

在多户住宅中，您认为什么才算成功的设计？

从LV Collective的角度来看，一个空间要真正成功，我们称之为“每平方英尺能量”（energy per square foot），这是我们非常热衷的概念。这意味着当我们交付一个项目后，我们会回访、观察并走遍每个空间，好奇哪些区域最繁忙。

尽管我们喜欢获奖并拥有良好设计声誉，但对我来说，设计尚未真正成功，直到我走进一个项目，看到每个座位都有人，看到人们在欢笑、交流、工作，看到人们正在生活——我们花了2年、3年、4年时间精心设计的每一个空间，都以我们设想的方式被使用。

我认为“每平方英尺能量”是一种有趣的方式，它将人们通常与“美观且实用”的好设计联系在一起的感觉，转化为可衡量的指标。我们可以说：“这个设计是成功的，因为人们挤满了空间，你找不到座位，因为体验太棒了。”人们被吸引离开自己的私人单元，渴望成为社区的一部分。

能举一个例子吗？

我们实际上创建了自己的咖啡品牌，名为Daydreamer，并将其放在建筑中最重要的位置——主大堂。我们相信，这是人们通常关起门来进行的日常仪式，而我们想创造一个空间，让人们愿意离开自己的单元，与邻居和社区一起开始新的一天，并邀请非本物业的人士加入这个美丽的咖啡店——它既鼓舞人心，又能让人们进行共同工作、社交、阅读或内省等日常活动。

这是我们影响建筑“每平方英尺能量”的重要方式：我们以 hospitality 引领底层空间，帮助人们从第一杯咖啡开始，精心安排他们的一天。

您认为设计方面常见的错误有哪些？

我经常看到的情况是，人们参考其他物业或其他市场，然后试图简单复制。我们曾有一个项目，计划在屋顶设置俱乐部，因为坦白说，我们看到所有竞争对手都这么做。但在施工过程中，我们开始从其他物业的居民那里获得更多反馈。我们好奇什么有效、什么无效，最终发现你不能只做别人都在做的事。

在开发初期，我们会进行广泛研究，真正了解我们的居民，预测他们每天做什么、对什么感兴趣。如果我们做得足够好——这始终是我们的目标——我们会尝试交付他们自己都未曾意识到需要的东西，那些他们潜意识中寻找但生活中缺失的部分，并以“顿悟时刻”的方式呈现。比起预测下一年的流行色，我更热衷于这种前瞻。

我想更深入，更贴近人们生活的心理趋势，关注健康领域的变化，并思考如何利用我们的建筑和设计作为工具和载体，创造支持人们全天、整周、整月、职业生涯乃至人际关系发展的空间。对我来说，这比单纯交付美丽空间更有意义，也更能带来成就感。

您如何了解居民的需求？

我们与人交谈，倾听。即使是我们熟悉的市场，我们也会尽量细化，不假设人们想要什么，而是直接询问并认真采纳反馈。这是一个相当深入的过程，但归根结底就是倾听和观察。

作为设计师，我们受过训练去规划，去观察人们如何生活，并用设计支持这种生活方式。因此，设计师学习的重要一课就是倾听——询问人们想要什么，观察他们需要什么，并尝试填补这些空白。我们做了大量实地工作，询问、观察、研究某个街区或某条街道上什么最成功。但我们意识到，当我们开发、建设并租赁多个项目时，反馈循环并未闭合，直到我们将运营和管理纳入平台。

我们最近推出了LV Management，所以现在不仅仅是三年前询问人们想要什么，而是与住在物业中的人交谈，与运营团队沟通，实时响应哪些空间被使用、哪些未被使用，或者哪些在第一年有效但第二年已不再引起共鸣。

当前设计领域面临的最大挑战是什么？

开发和建设成本仍处于历史高位，这意味着密度不再只是策略的一部分，而是承销成功的生命线。作为首席设计官，我的职责是确保居民期望从概念到交付乃至之后都得到保护和引导。因此，公共区域（amenity areas）的策略比以往任何时候都重要。

幸运的是，在LV，我们一直相信公共区域的激活是居民感受成功的最重要部分。我们无需改变方法，因为“让人们走出住所，融入文化和社区，让他们真正认同前门之外的生活方式”这一理念已深植于我们的DNA。这样，你就会拥有忠诚、满足、快乐的居民，他们愿意留在建筑中，愿意推荐朋友，并帮助提升物业的声誉。

因此，我认为开发成本高、建设成本高、精品规模小、私人住宅面积小等挑战，正迫使人们思考：“如何将日常生活、日常仪式和习惯，转化为对共享空间的利用，让居民不会因为私人单元变小而感到损失？”他们应将其视为一种福利，因为我们能够充分打造公共空间，而奇迹就发生在这里。

设计和运营的最佳实践正在发生哪些转变？

位置、优质材料、单元数、床位数——这些仍然重要，对吧？这仍然是房地产，我们仍然讲究“位置、位置、位置”。但我们发现，物业价值的真正差异化因素归结为居民及其接受租金上涨的意愿，因为关键不在于钱，而在于文化。他们离开的不只是一个单元，而是他们的人脉和社区。

我们说“找到你的人，找到你的地方”，因此，设计吸引合适的人，然后管理方以让他们感到被看见、被倾听、被欣赏和被重视的方式接待他们——这意味着留存率。这不仅仅是一种感觉，而是数学，这些因素会推高物业价值。所以，作为设计师，最令我兴奋的是，我不再被视为“哦，你走进空间感觉不错，但我们无法量化这对物业价值或资产财务的积极影响”。我们看到了，我们知道了，我们从居民那里听到了。

我认为，这就是多户住宅设计和开发的下一层次——关注人以及他们对物业的感受，以及这种感受如何转化为他们愿意支付的价格。

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