上周，Swapnil Agarwal 与其贷款方达成了一项暂缓协议，以避免其名下三处公寓社区进入止赎程序。他目前仍在财务压力下，努力维持其约 15,000 套公寓的资产组合。

这三处北德克萨斯州物业——位于达拉斯的 The Interlace Apartments、阿灵顿的 The Palace Apartments 以及沃斯堡的 Chaparral Apartments——原定于 6 月 2 日进行拍卖，据 The Real Deal 报道。

Agarwal 是总部位于休斯顿的 Nitya Capital 的首席执行官。他于 6 月 1 日向其贷款方 One William Street Capital Management 支付了 100 万美元，以将拍卖程序至少推迟至 6 月 30 日，他向 Multifamily Dive 透露。他还需在本月分两期支付共计 100 万美元。

此后，Agarwal 可以按月获得延期，最多可延长三个月。但每次延期需支付 100 万美元，这意味着 Nitya 为避免止赎所需支付的总金额将达到 500 万美元。“我为自己争取了四个月的时间，”Agarwal 对 Multifamily Dive 表示。

但他认为不需要那么长时间。Agarwal 表示，他正处于通过 Morgan Stanley 为资产组合安排长期债务并偿还现有贷款方的最后阶段。“我的再融资计划于本月完成，”他说。Morgan Stanley 未回应 Multifamily Dive 的置评请求。

Roddy's Foreclosure Listing Services 发布的 6 月 2 日达拉斯和塔兰特县止赎拍卖物业清单中，并未包含 Agarwal 的资产。他为避免这三处北德克萨斯物业被拍卖所做的努力，只是他多年来处理资产组合中问题贷款的众多尝试之一。以下是他如何争取时间并试图将业务从悬崖边拉回——截至目前的情况。

拯救德克萨斯物业的尝试

在 The Interlace Apartments、The Palace Apartments 和 Chaparral Apartments 被列入拍卖清单之前，Agarwal 就已经在处理资产组合中的其他问题。

上个月，Morningstar Credit 报告称，Domain at Waco 和 NTX Denton 因 Agarwal 未能获得房产税豁免而进入特殊服务，原因是德克萨斯州法律变更关闭了 Public Financing Corporation 的漏洞。

Swapnil Agarwal

根据 Morningstar 的报告，Agarwal 被要求偿还部分贷款以满足 10.33% 的债务收益率门槛。Agarwal 表示，他已制定计划，向贷款方 Argentic Real Estate Finance 分期支付 150 万美元。Argentic 未回应 Multifamily Dive 的置评请求。

“此外，丹顿县已批准豁免，韦科也将紧随其后，”Agarwal 说。“如果这些豁免中的任何一项获批，则无需偿还贷款。”

丹顿县代表未回应 Multifamily Dive 的置评请求。然而，负责韦科地区的 McLennan Central Appraisal District 首席评估官 Jim Halbert 在电子邮件评论中表示，“Domain at Waco 物业的账户目前没有税收豁免，我们也无法确认任何相关协议。”

去年 10 月，支持达拉斯 Muse 和休斯顿 Eden Pointe 的 6350 万美元贷款因违规问题进入特殊服务，根据另一份与 Multifamily Dive 分享的 Morningstar Credit 报告。Agarwal 表示，他也在“接近解决”Muse 的这些问题。

“我们已经解决了所有被指出的违规问题，”Agarwal 说。“我们甚至与市政府进行了调解，并正试图与服务商 Rialto 同时解决此事。贷款目前是正常的，没有拖欠还款。一旦市政府的问题解决，贷款将恢复良好状态。”

Rialto 未回应 Multifamily Dive 的置评请求。

持续讨论

Agarwal 目前拥有 52 处物业，包括 40 处传统公寓资产，主要分布在阳光地带，其中德克萨斯州和佛罗里达州占比较高，他向 Multifamily Dive 表示。他拥有 10,000 套公寓和约 5,000 套学生住房单元。

他上一次购买传统公寓是在 2021 年 9 月。在美联储于 2023 年开始加息后，他意识到修复其资产组合将是一场“漫长的马拉松”。

三年后，这一过程仍在继续。“对于这些资产中的每一处，我要么已将其再融资为长期贷款，要么已与现有贷款方重组了当前贷款，要么正在对部分资产进行再融资，”Agarwal 说。“但没有一处资产是我将钥匙交还给贷款方的。”

例如，在涉及 12 处物业的 Hatteras 资产组合发生 3.56 亿美元违约后，Agarwal 获得了一笔 7 亿美元的固定利率高级贷款，由 Citi 发起并证券化，根据公司新闻稿。在 2025 年 6 月完成再融资时，Nitya 将六处 A 级学生住房物业加入资产组合，这些物业位于达拉斯、印第安纳波利斯、卡罗来纳、纳什维尔、凤凰城和拉斯维加斯。

“我之前还在 2023 年和 2024 年完成了约 5 亿美元的再融资，”Agarwal 说。“通过这些再融资，我资产组合中三分之二的部分已转为长期债务。”

尽管如此，Nitya 的首席执行官依然坚定，称自己是一位优秀的发起人，正在努力为其资产组合中的问题寻找解决方案。他指出，削减公司管理费用、整合人工智能以提高效率以及降低保险成本，都是他为“让数字变得可行”而巩固资产负债表的方式。

此外，他在必要时投入了自己的资金，包括为支持北德克萨斯的三处物业提供了超过 1200 万美元的贷款，并在过去三年半中为支持整个资产组合提供了总计 1 亿美元的贷款，其中包括递延费用。

“总体来看，我在过去四年里没有收取过一分钱的费用，”他说。“我还额外提供了 7000 万美元的贷款来支持资产组合，以便我们能够度过难关。我们没有任何一笔交易失败，这在当今市场是一个巨大的成就。”

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