AvalonBay与Equity Residential第二季度FFO超预期，双双上调全年指引

公寓REITs“对等合并”的双方于昨日公布了第二季度财报。根据投资银行Mizuho Securities董事总经理兼高级REITs分析师Haendel St. Juste的分析，AvalonBay Communities与Equity Residential的第二季度报告均超出了运营资金（FFO）预期。

据Mizuho与Multifamily Dive分享的报告，AVB因同店净营业收入（NOI）优于预期——涵盖收入、运营费用时点及开发项目租赁表现——而超出共识FFO预期5美分。EQR同样因租金改善及同店运营费用降低而超出FFO预期。

St. Juste在分析师报告中写道：“总体而言，我们认为AVB和EQR的业绩为低迷的公寓板块带来了希望。该板块年初至今大幅落后REITs约1,300个基点，这意味着其投资组合及沿海同业在2026年和2027年的盈利存在上行空间。”

然而，由于合并迫在眉睫，两家REITs均未召开电话会议讨论其第二季度业绩。以下为两家REITs的业绩详情及分析师反应。

AvalonBay上调指引

据St. Juste观察，AvalonBay的要价租金自2026年初以来已上涨6.5%，符合历史季节性规律。这家总部位于弗吉尼亚州阿灵顿的REIT，其租金混合增长率达2.6%，而第一季度为0.4%，这得益于“更低的换手率及健康的续约增长（+4.1%）”。根据提交给美国证券交易委员会的文件，7月份其租金变化率增长3.7%，其中新租约增长1.8%，续约增长4.8%。

摩根大通执行董事Anthony Paolone在与Multifamily Dive分享的分析师报告中表示：“我们预测整个第三季度的混合租赁利差为2.6%，因此本季度开局强劲，我们认为这令人鼓舞。”

受市场改善及核心城市供应减少的提振，AVB将同店收入指引中值上调20个基点，将同店运营费用指引中值下调30个基点，并将同店NOI指引中值上调40个基点。

AVB首席运营官Sean Breslin在财报中表示：“更健康的需求环境、新增供应的缓解以及我们团队的严格执行，在上半年带来了强劲的租金增长和更低的运营费用，使我们能够提高全年同店NOI指引。”

AVB在旧金山（9.6%）、加州圣何塞（4.4%）、纽约市（3.4%）和加州东湾（3.2%）录得最强的同比同店收入增长。而丹佛（-3.8%）、华盛顿特区（-2.2%）、扩张区域（-1.5%）和西雅图（-0.9%）在第二季度表现最弱。

AVB总裁兼首席执行官Benjamin Schall在财报中表示：“我们的第二季度表现强劲，超出了预期，这些结果反映了我们业务的持久特质——在供应受限的市场中拥有高质量的投资组合、经过验证的运营平台，以及始终如一、纪律严明执行的团队。”

Equity Residential尚未见租金峰值

据St. Juste称，EQR的租金混合增长率为2.8%，较第一季度上升130个基点，这得益于“更低的换手率及健康的续约增长（2026年第二季度为+5.2%）以及新租约（-0.7%）”。然而，该混合增长率低于Paolone对第二季度的预估。

EQR总裁兼首席执行官Mark Parrell在财报中表示：“日益有利的就业市场加上我们大部分市场新增供应水平的下降，为合并后的公司奠定了巨大成功的基础。”

与AVB类似，EQR也上调了全年指引。它将同店收入指引中值上调20个基点，同店NOI指引中值上调30个基点。由于合并，两家REITs均暂停了每股收益、FFO和核心FFO指引。

Paolone写道：“其同店指引的上调得益于旧金山的强劲势头以及坏账的改善。”

旧金山（7%）、纽约（3.8%）、加州奥兰治县（2.4%）和波士顿（1.6%）是EQR本季度同比收入增长最强劲的市场。而丹佛（-6.4%）、德克萨斯州达拉斯和奥斯汀（-1.3%）、亚特兰大（-0.3%）以及华盛顿特区（0.8%）则是最弱的大都会区。

EQR的新租约在7月改善至-0.1%，而续约率为4.9%。Paolone写道：“由于租赁旺季即将结束，未来几个月进一步加速可能较为困难，但在这方面，管理层指出尚未看到租金峰值。”

Paolone写道：“我们看到的积极因素是，全国最强劲的两个市场是旧金山和纽约，而EQR在这两个市场都有强大的布局，尽管我们原本预期其纽约数据会更强一些。”

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