西海岸资产组合助力Essex Property Trust二季度业绩超预期

凭借其西海岸资产组合，Essex Property Trust在当前多户住宅周期中比仍在阳光地带应对大量供应的同行更具优势。

这家总部位于加利福尼亚州圣马特奥的REIT在第二季度兑现了这一承诺，核心营运资金（Core FFO）为4.08美元，超过了J.P. Morgan估计的4.06美元和彭博共识的4.04美元。该数据来自7月29日Anthony Paolone（公司执行董事）的研究报告。

然而，Essex的净营业收入（NOI）同比增长2.6%，比J.P. Morgan的估计低10个基点。Paolone写道：“我们认为，营收端的轻微未达预期是由于‘其他’物业收入较低。”

受强劲的第二季度推动，Essex上调了2026年全年核心FFO以及同店收入、费用和NOI的预测。Paolone写道：“从表面上看，业绩超预期和上调指引对ESS有利，但我们认为，这里的门槛是多户住宅领域中最高的。”

Essex的估值，隐含资本化率为5%，比同行群体低近100个基点。根据Paolone的说法，要达到预期，该REIT的新租约利差需要从第一季度的1%加速增长。

但凭借在北加州（全国租金增长的领导者）的立足点，Essex在下半年仍有望表现强劲。首席执行官Angela Kleiman在7月30日的财报电话会议上表示：“虽然全国经济和就业增长较为温和，但西海岸多户住宅基本面继续展现持久性，我们市场中的住房供应有限，且可负担性有利于租房。”

以下是影响Essex第二季度业绩的西海岸区域趋势概览。

科技行业推动需求

Essex当前强劲的表现——以及其在投资者中的地位——主要得益于其北加州业务。该地区也是REIT最强的区域，第二季度收入同比增长4.4%。据Kleiman称，这是全国领先的多户住宅市场。

第二季度，北加州为Essex带来了6.5%的混合租金增长和稳健的入住率。Kleiman表示，强劲的供需关系以及湾区持续的科技行业投资是该地区成功故事的重要组成部分。但这并非唯一驱动增长的因素。

该公司观察到“积极的迁移趋势，人才和企业家被独特的资本和创新集中地所吸引，”Kleiman说。“因此，我们正经历整个更广泛地区住房需求增长的势头。”

在另一个科技热点西雅图，Kleiman指出第二季度运营条件改善，混合租金增长环比上升340个基点至2.6%。该地区第二季度收入同比增长1.7%。Kleiman说：“与正常季节性一致，市场租金在7月初左右达到峰值，预计将在今年剩余时间内回落。”

Essex的首席执行官指出，东区表现更强，实现了3.2%的混合租金增长，而西雅图城市核心区为1%。

Kleiman说：“我们还对几家知名公司最近的办公室扩张公告感到鼓舞。这些趋势与之前的创新周期一致，并强化了西雅图作为领先科技市场的长期地位。虽然这些承诺需要时间才能转化为有意义的招聘，但它们代表了未来需求的积极信号。”

南加州复苏中

Kleiman表示，虽然Essex投资组合的北部与科技行业表现相关，但其南加州物业更紧密地与国家经济趋势挂钩。

“美国整体经济今年实际上比去年慢，”Kleiman说。“我们与之紧密相连，尤其是南加州，包括洛杉矶。”

第二季度，Essex在南加州实现了1.4%的混合租金增长，收入同比增长1.5%。Kleiman说：“在这种温和的就业背景下，有限的新供应支持了相对稳定的运营条件。”

橙县在第二季度领跑Essex的南加州投资组合，而洛杉矶则落后。尽管如此，该地区仍有一些积极迹象。

“如果你看南加州，虽然它是西海岸的落后者，但它仍然是一个坚实的长期市场，实现了1.4%的混合租金增长，入住率超过95%，”Kleiman说。“它的表现——优于——美国大多数主要都市区。”

Essex的第三季度开局良好，据Kleiman称，7月份的租金混合增长与第二季度相似，略好于去年。

Kleiman说：“展望今年下半年，我们预计整体经济将基本符合我们年初的预测，就业增长温和，宏观经济和地缘政治不确定性持续。”

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