我在北弗吉尼亚生活了超过25年。在此期间，我积累了一份当地最适合工作的咖啡店内部清单，偶尔也会在那里与多户住宅行业的领袖会面。

虽然Clarendon的Northside Social一直是我的最爱，但我目前常去的是Ballston的Compass Coffee。（不过，根据《华盛顿商业杂志》的报道，我可能很快需要寻找其他选择。）

如果你想偶遇多户住宅行业的决策者，这里是个不错的地点。它正对着AvalonBay Communities的前总部，如今那里是新的Vivmark Residential的两个基地之一。沿街而下便是全国公寓协会（NAA）的总部——坦白说，那曾是我的雇主。

在AVB股东批准其与Equity Residential合并的当天，我与NAA研究副总裁George Ratiu喝咖啡，讨论了进入秋季的经济气候。

“对我来说，秋季总是一个棘手的时期，因为它是夏季度假后清醒期的结合，”Ratiu告诉我。“如果你回顾100年，看股市表现——它受心理驱动——9月和10月是最棘手的月份。几年前，我回头查看了每一次股市崩盘，因为我原本不认为一年中有特定的崩盘时期。我有点惊讶。”

我立刻来了兴趣。碰巧，我现在正在读Andrew Ross Sorkin的《1929》。Ratiu并不预期人工智能泡沫会在今年10月破裂，导致又一次1929或2008年式的危机，但他担心未来几个月可能带来的影响。“消费者心理、投资者心理，对我来说是大事，”他说。

到目前为止，消费者一直在消费，但Ratiu担心通胀将继续侵蚀他们的 paycheck。“对于每月预算刚好在100美元以内或以外的人来说，当你去杂货店，拎着三个袋子出来，花了100美元，那会产生巨大差异，”Ratiu说。

随着消费者可支配收入减少，Ratiu正在关注消费者难以偿还信用卡、汽车贷款和学生贷款的迹象，这些可能成为预警信号。

“这还不是危机，”Ratiu说。“但当我将这些信号放在一起时，它们确实构成了一幅紧张的图景。”

下行风险累积

股市飙升产生了Ratiu所称的“财富效应”，让即使中产阶级美国人也对自己的财务状况感觉良好。“如果市场出现回调或下跌，人们突然不会像几周前那样感觉良好了，”他说。

考虑到伊朗战争、有争议的中期选举、美联储可能加息、股市中AI泡沫的担忧、美国债务膨胀、劳动力参与率问题以及其他潜在的风暴云，我询问Ratiu我们是否正在进入一个“危险”时期。

“下行风险正在累积，”Ratiu说。“表面上看，经济呈现稳定。但在表面之下，有许多交叉流可能颠覆这种表面的平静。”

但这些信号如何转化为公寓业主和管理者的影响？Ratiu表示，整体基本面仍然稳固，需求强劲。但地点和资产类别往往决定表现。

如果今年秋季长期失业率显著上升，住房供应商必然会感受到影响。一些观察者认为失业将冲击市场高端，但Ratiu关注的是对老旧物业的影响。

“B级和C级物业一直相当稳定，因为那是劳动力住房，”Ratiu说。“所以对我来说，长期失业的人更可能影响这些。我们将在那里开始看到压力，这是我们尚未见过的。”

在我们交谈的一个小时里，顾客（以及他们的狗）像往常一样进出Compass。一切如常。也许这种情况会持续到2027年。

但在与Ratiu交谈并阅读《1929》之后，我对表面之下酝酿的事情思考得更多了。

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