多户住宅租金价格在7月继续回升，环比和同比均实现增长，且多数美国市场租金上扬，其中阳光地带多个都市区月度涨幅显著。这一趋势来自房地产数据公司Yardi Matrix于8月3日发布的报告。

报告显示，全美平均挂牌租金环比上涨4美元（涨幅0.2%），达到1771美元。Yardi指出，这是“自2015年以来（除疫情后特殊繁荣期外）7月最大涨幅”。租金同比亦上涨0.2%。2026年迄今，租金累计上涨22美元（涨幅1.3%），较2025年同期略有提升，但仍显示定价能力有限。

Yardi分析认为，近期租金走强表明，尽管公寓供应量处于高位，但需求依然健康。虽然近期交付潮继续抑制租金增长，但公寓项目竣工速度正在放缓。此外，高抵押贷款利率降低了购房可负担性，从而支撑了租房需求。

然而，租金优惠（concessions）仍处于高位，显示许多业主更关注出租率而非租金增长。Yardi指出，顽固的通胀、高借贷成本和地缘政治冲突可能延迟出租率恢复，并在短期内抑制租金增长，因此其对多户住宅市场的展望为“谨慎乐观”。

Yardi表示，通胀、拟议中的关税以及中东地区新一轮冲突，“推高了汽油价格，并将10年期美国国债收益率推至18个月高点”。这些因素可能使利率维持高位，并削弱消费者信心。

7月签署成为法律的联邦《21世纪住房道路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）预计将促进租赁住房建设，但Yardi认为其影响需要数年才能显现：“不仅新计划和单个项目需要数年时间规划和交付，而且要实现供应增长，必须努力解决高企的建筑成本，这仍是开发的主要拖累。”

区域差异

Yardi指出，租金增长的区域差异依然存在，但正在缩小。近期，山区西部和阳光地带（自2024年以来租金下跌的地区）价格出现上涨，表明这些地区的供应驱动定价压力正在缓解。

“虽然宣布转折点还为时过早，但近期的改善为受开发热潮冲击最严重的市场开始复苏带来了希望。”Yardi在报告中称。

尽管如此，门户城市和中西部市场的同比租金增长最高，领涨的城市包括旧金山（同比上涨5.3%）、纽约市（5.2%）、堪萨斯城（横跨堪萨斯州和密苏里州，3.1%）、芝加哥（2.7%）以及明尼苏达州双子城（2.4%）。

在高供应量都市区，租金增长仍为负值，跌幅居前的包括得克萨斯州奥斯汀（同比下跌3.7%）、丹佛（-2.7%）、凤凰城（-2.1%）、佛罗里达州坦帕（-2%）和休斯顿（-1.9%）。

6月全美出租率降至94.1%，较去年同期下降60个基点。旧金山是唯一实现同比出租率增长的主要市场，增幅为0.3%，得益于与人工智能相关的就业增长带来的强劲需求。

其他所有主要市场均出现下滑，其中坦帕（同比下跌1.4%）和华盛顿特区（-1%）跌幅最大。从绝对值看，休斯顿、奥斯汀、达拉斯、拉斯维加斯和亚特兰大在主要市场中出租率最低。

资产类型趋势

受中西部强劲需求和租金增长推动，7月独栋租赁（build-to-rent）租金环比上涨5美元，达到历史新高的2240美元，同比增幅为0.3%。旧金山6月出租率为94.7%，同比下降30个基点。

独栋租赁（BTR）板块的租金增长在中西部最强，领涨城市包括印第安纳波利斯、芝加哥、克利夫兰-阿克伦和堪萨斯城。迈阿密是前五名中唯一非中西部市场。相比之下，得克萨斯州四大主要都市区均位列全国最弱市场，圣安东尼奥、奥斯汀、达拉斯和休斯顿均出现年度下跌。

Yardi指出：“印第安纳波利斯与圣安东尼奥之间近9.5个百分点的差距，凸显了独栋租赁市场日益加剧的区域分化，得克萨斯州因各类租赁住房交付量高而面临最大定价压力。”

7月，生活方式型（lifestyle）租金同比上涨0.1%，而必需型（renter-by-necessity）租金同比上涨0.5%。必需型物业出租率为96.4%，生活方式型为94.4%。

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