公交导向开发热潮涌动，住房从业者如何把握机遇

公交导向开发（Transit-oriented development, TOD）在近几十年间显著增长。总部位于华盛顿特区的智库城市研究所（Urban Institute）于6月4日发布的研究显示，在公共交通便利范围内建设高密度、混合用途且适宜步行的社区，对租户、住房从业者、交通机构及地方政府均能带来益处。

城市研究所住房与社区部门首席研究助理Yonah Freemark开发了一款配套的交互式工具，用于探索各州及城市地区在TOD方面的投资情况与成效。该工具显示，与几十年前相比，全美范围内靠近公交的住房数量增加了数百万套，且需求仍在增长。

“人们通常更愿意住在公交附近，如果条件允许的话，”Freemark告诉Multifamily Dive，“居民的需求是存在的，在那些公交网络质量高的地区，人们确实能享受到便捷的公交服务，满足出行需求。”

Freemark指出，人们选择居住在公交便利区域的动机之一是，从驾车转向轨道交通或公交可以节省交通开支。这对于日益注重预算的租户而言尤为重要。此外，这种方式还能减少交通拥堵和污染，提升周边区域的居住吸引力。

“这让我觉得，投资公交附近区域对投资者有财务上的好处，”Freemark说，“人们可能愿意支付更高的租金或房价，因为他们知道可以不用养车，或者不必每天承担用车成本。”

事实上，Freemark表示，靠近轨道交通或其他优质公交的住房往往租金更高。“在纽约都会区、华盛顿特区都会区、波士顿都会区和芝加哥，你都能看到这种现象。”

公交导向开发前景广阔

Freemark预计，随着全美各地社区不断更新其区划激励措施以鼓励围绕公交枢纽进行开发，TOD趋势将加速发展。

“我们看到，城市和州政府正在表态：‘实际上，我们希望鼓励在公交附近进行更多开发’，并且他们正在修改规则来实现这一目标，”Freemark说，“过去几个月，伊利诺伊州、加利福尼亚州、华盛顿州等地都出现了显著的区划变更，这些变更都鼓励在公交区域进行更多开发。”

更多地方正在制定自己的TOD框架。例如，明尼苏达州明尼阿波利斯市于3月提出的HF4449号法案，将建立公交系统投资框架，要求与道路项目协调，并设定公交导向开发的标准。

联邦层面也有相关努力。目前提交参议院的《21世纪道路住房法案》（21st Century ROAD to Housing Act）包含支持在现有或规划中的公共交通站点附近进行TOD的条款。加州民主党众议员Laura Friedman于1月14日提出了《BUILD HUBS法案》，拟建立TOD融资计划及其他激励措施。不过，该法案自1月提交至两个小组委员会后尚无进展。

障碍依然存在

Freemark的研究显示，公交导向开发面临的最大障碍之一是公交服务质量不高。尽管许多城市在近几十年扩展了快速公交服务，但大多数城市的轨道交通系统并未同步发展以跟上人口增长。在许多地区，公交服务频次过低或速度过慢，难以鼓励周边居民使用。

报告还指出，尽管TOD相关的区划更新浪潮涌现，但排他性区划法规仍在阻碍公交附近的高密度住宅建设。城市和州可以通过提高容积率和取消停车配建要求，来促进公交附近的高密度住宅和商业空间发展。

由于高密度住宅与公交系统相互支撑，Freemark认为，多户住宅行业需要认真思考如何助力提升公交质量。

“住房行业应该成为公交投资的支持者，并将其视为自身盈利目标的补充，因为最终，公交能让住房对潜在居住者更具吸引力，”Freemark说。

报告建议，各辖区还应推动交通与住房部门之间的联合规划。公交和住房投资决策通常由不同机构在不同地理尺度上做出，社区可以通过协调投资来促进TOD。Freemark认为，私营部门在此有参与空间。

对于公寓投资者而言，在考虑优先投资类型和资金投放地点时，“他们有机会表明：‘我们希望将资金集中于公交区域，确保资金流向那些人们拥有非驾车出行选择的地区，并让我们的新住房投资与人们的实际需求相匹配，’”Freemark说，“我认为，如果住房行业能做出这样的承诺，那将是非常好的。”

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